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Autore Messaggio
 Oggetto del messaggio: CTU immobile abusivo non sanabile
MessaggioInviato: mercoledì 15 gennaio 2020, 21:15 
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Iscritto il: sabato 10 giugno 2017, 12:47
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Salve, sono stato nominato CTU per una procedura esecutiva.
Tenuto conto del fatto che "gli immobili su cui gravano abusi insanabili possono essere posti in vendita in sede esecutiva nello stato di fatto e diritto in cui si trovano, purché la presenza degli abusi edilizi venga segnalata nell’ordinanza o nell’avviso di vendita"... QUESTO È QUELLO CHE SO, CORREGGETEMI SE SBAGLIO.
Ho accertato che l'immobile oggetto della procedura (una villetta a 2 piani f.t.) è abusivo e non sanabile, poichè la superficie di terreno ove è ubicata la villetta, considerato l'indice di fabbricabilità della zona, non consente di raggiungere la volumetria necessaria. Pertanto, non essendo sanabile, la villetta è da demolire.
La prima domanda è la seguente: nella CTU indico che non è sanabile, calcolo il valore dell'immobile e vado a decurtare i costi necessari alle demolizione? Oppure devo riportare valore nullo in quanto l'immobile è abusivo e non sanabile?
La seconda domanda è la seguente: Avendo appurato che l'immobile è abusivo, sono anche tenuto a segnalarlo alle autorità competenti?
Scusate se possono sembrare domande banali a qualcuno, ma sono alle prime esperienze come CTU.


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 Oggetto del messaggio: Re: CTU immobile abusivo non sanabile
MessaggioInviato: giovedì 16 gennaio 2020, 9:31 
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Iscritto il: mercoledì 9 luglio 2003, 19:12
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massimo80 ha scritto:
Salve, sono stato nominato CTU per una procedura esecutiva.
Tenuto conto del fatto che "gli immobili su cui gravano abusi insanabili possono essere posti in vendita in sede esecutiva nello stato di fatto e diritto in cui si trovano, purché la presenza degli abusi edilizi venga segnalata nell’ordinanza o nell’avviso di vendita"... QUESTO È QUELLO CHE SO, CORREGGETEMI SE SBAGLIO.
Ho accertato che l'immobile oggetto della procedura (una villetta a 2 piani f.t.) è abusivo e non sanabile, poichè la superficie di terreno ove è ubicata la villetta, considerato l'indice di fabbricabilità della zona, non consente di raggiungere la volumetria necessaria. Pertanto, non essendo sanabile, la villetta è da demolire.
La prima domanda è la seguente: nella CTU indico che non è sanabile, calcolo il valore dell'immobile e vado a decurtare i costi necessari alle demolizione? Oppure devo riportare valore nullo in quanto l'immobile è abusivo e non sanabile?
La seconda domanda è la seguente: Avendo appurato che l'immobile è abusivo, sono anche tenuto a segnalarlo alle autorità competenti?
Scusate se possono sembrare domande banali a qualcuno, ma sono alle prime esperienze come CTU.


1. il valore della villetta è nullo (perchè lì non doveva proprio esserci) da questo valore devi toglierci le spese di demolizione (a carico del proprietario) quindi il valore totale è negativo
2. non è tuo compito segnalare l'abuso alle autorità competenti ... devi rispondere solo ai quesiti posti dal giudice


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 Oggetto del messaggio: Re: CTU immobile abusivo non sanabile
MessaggioInviato: giovedì 16 gennaio 2020, 10:09 
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Iscritto il: giovedì 22 novembre 2012, 12:09
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DDD ha scritto:
1. il valore della villetta è nullo (perchè lì non doveva proprio esserci) da questo valore devi toglierci le spese di demolizione (a carico del proprietario) quindi il valore totale è negativo

di conseguenza, il creditore - che oggi avanza 1000 - piuttosto che non prendere niente, potrebbe ben dire: la villetta me la prendo io e poi avanzo 1500.

_________________
there must be some way out of here, said the joker to the thief.


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 Oggetto del messaggio: Re: CTU immobile abusivo non sanabile
MessaggioInviato: giovedì 16 gennaio 2020, 11:02 
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Iscritto il: venerdì 12 ottobre 2012, 23:06
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Località: Roma
reversi ha scritto:
DDD ha scritto:
1. il valore della villetta è nullo (perchè lì non doveva proprio esserci) da questo valore devi toglierci le spese di demolizione (a carico del proprietario) quindi il valore totale è negativo

di conseguenza, il creditore - che oggi avanza 1000 - piuttosto che non prendere niente, potrebbe ben dire: la villetta me la prendo io e poi avanzo 1500.


la villetta non potrà essere in alcun modo oggetto di documento rogato.
una volta consegnata la CTU, il giudice, visti gli elementi,dovrà per obbligo di ufficio avvertire la Procura della Repubblica per presunti abusi edilizi (è reato penale), e da li scattano le indagini preliminari a carico del proprietario.
Verranno inviati i carabinieri per i rilievi … al termine della procedura verrà decretato l'obbligo di abbattimento del fabbricato con spese a carico del proprietario.

per il povero cliente che aveva dato una caparra confirmatoria, se è stato furbo e si è fatto seguire nella compravendita dovrebbe prendere i soldi della fideiussione che il costruttore avrebbe dovuto consegnare a seguito del corrispettivo della citata caparra confirmatoria.
in caso contrario dovrà avviare una causa legale e chiedere il sequestro cautelativo dei beni immobili e mobili che gravano sullo stato patrimoniale della società di costruzione in procedura di urgenza.
accertato lo stato risarcitorio, la vendita di un bene produrrà il controvalore, qualora la società non voglia risarcire in termini economici o dichiari fallimento.


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 Oggetto del messaggio: Re: CTU immobile abusivo non sanabile
MessaggioInviato: giovedì 16 gennaio 2020, 13:47 
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gigliotti76 ha scritto:
la villetta non potrà essere in alcun modo oggetto di documento rogato.
una volta consegnata la CTU, il giudice, visti gli elementi,dovrà per obbligo di ufficio avvertire la Procura della Repubblica per presunti abusi edilizi (è reato penale), e da li scattano le indagini preliminari a carico del proprietario.
Verranno inviati i carabinieri per i rilievi … al termine della procedura verrà decretato l'obbligo di abbattimento del fabbricato con spese a carico del proprietario.

per il povero cliente che aveva dato una caparra confirmatoria, se è stato furbo e si è fatto seguire nella compravendita dovrebbe prendere i soldi della fideiussione che il costruttore avrebbe dovuto consegnare a seguito del corrispettivo della citata caparra confirmatoria.
in caso contrario dovrà avviare una causa legale e chiedere il sequestro cautelativo dei beni immobili e mobili che gravano sullo stato patrimoniale della società di costruzione in procedura di urgenza.
accertato lo stato risarcitorio, la vendita di un bene produrrà il controvalore, qualora la società non voglia risarcire in termini economici o dichiari fallimento.

in primo luogo sarebbe di notevole aiuto se chi risponde ad un post leggesse attentamente il post a cui intende rispondere.
in secondo luogo, prima di fare i sapientoni, sarebbe opportuno avere una adeguata conoscenza della materia.

in mancanza di quanto innanzi, sarebbe meglio astenersi dal provocare confusione in un collega inesperto.

per quanto poi riguarda il quesito, il modo migliore di procedere è questo:
- fai un certificato di destinazione urbanistica del terreno ed accerta la sua edificabilità;
- stima il terreno al valore di mercato (se è edificabile, usa il criterio di trasformazione);
- detrai i costi della demolizione del fabbricato;
- aggiungi il beneficio che deriva al compratore dall'uso del fabbricato per il tempo che precederà la demolizione.

il tutto se sei assolutamente sicuro che non sia sanabile (perché potrebbe anche darsi che con una demolizione parziale si possa raggiungere una volumetria sanabile). oppure potrebbe darsi che sia abusivo un ampliamento effettuato in tempi successivi, ma non l'intero.

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 Oggetto del messaggio: Re: CTU immobile abusivo non sanabile
MessaggioInviato: sabato 18 gennaio 2020, 11:16 
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reversi ha scritto:
gigliotti76 ha scritto:
per quanto poi riguarda il quesito, il modo migliore di procedere è questo:
- fai un certificato di destinazione urbanistica del terreno ed accerta la sua edificabilità;
- stima il terreno al valore di mercato (se è edificabile, usa il criterio di trasformazione);
- detrai i costi della demolizione del fabbricato;
- aggiungi il beneficio che deriva al compratore dall'uso del fabbricato per il tempo che precederà la demolizione.

il tutto se sei assolutamente sicuro che non sia sanabile (perché potrebbe anche darsi che con una demolizione parziale si possa raggiungere una volumetria sanabile). oppure potrebbe darsi che sia abusivo un ampliamento effettuato in tempi successivi, ma non l'intero.


Innanzitutto grazie per le risposte.
Ho già provveduto a far fare il certificato di destinazione urbanistica (terreno edificabile) ed ho calcolato il costo di demolizione.
Secondo un collega, dovrei valutare il valore del fabbricato e detrarre i costi di demolizione, evidenziando nella CTU che il fabbricato non è sanabile, in quanto "gli immobili su cui gravano abusi insanabili possono essere posti in vendita in sede esecutiva nello stato di fatto e diritto in cui si trovano, purché la presenza degli abusi edilizi venga segnalata nell’ordinanza o nell’avviso di vendita".

L'iter da te indicatomi mi sembra quello più logico ma, come detto, il collega mi ha mostrato sentenze da cui si evince che anche un immobile abusivo insanabile può essere venduto nelle procedure esecutive, purchè vengano segnalati tali abusi, con relativa insanabilità.

Quindi, quale iter devo seguire?


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 Oggetto del messaggio: Re: CTU immobile abusivo non sanabile
MessaggioInviato: sabato 18 gennaio 2020, 11:28 
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l'immobile viene di fatto venduto, non è che lo demolisce il tribunale.
solo che non puoi venderlo al suo prezzo di mercato, perché non è quello il suo valore: un immobile che non può essere messo sul mercato non ha un valore di mercato. è però fuori di dubbio che averlo è meglio che non averlo, giacché i costi della demolizione sono già riconosciuti all'acquirente.
devi perciò calcolarne il valore d'uso per tutto il tempo (presumibile, io metto sempre due anni) che l'acquirente lo utilizzerà prima di effettuarne la demolizione.

sappiamo tutti benissimo che l'acquirente non lo demolirà ma questo non si scrive e non si dice.

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 Oggetto del messaggio: Re: CTU immobile abusivo non sanabile
MessaggioInviato: sabato 18 gennaio 2020, 18:57 
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reversi ha scritto:
l'immobile viene di fatto venduto, non è che lo demolisce il tribunale.
solo che non puoi venderlo al suo prezzo di mercato, perché non è quello il suo valore: un immobile che non può essere messo sul mercato non ha un valore di mercato. è però fuori di dubbio che averlo è meglio che non averlo, giacché i costi della demolizione sono già riconosciuti all'acquirente.
devi perciò calcolarne il valore d'uso per tutto il tempo (presumibile, io metto sempre due anni) che l'acquirente lo utilizzerà prima di effettuarne la demolizione.

sappiamo tutti benissimo che l'acquirente non lo demolirà ma questo non si scrive e non si dice.


Ora è più chiaro.
Come valore d'uso per una villetta, come mi regolo? C'è qualcosa di tabellato oppure ci si basa su altri parametri?
Mi faresti il favore di inviarmi un piccolo esempio di calcolo tramite messaggio privato?
GRAZIE MILLE per i chiarimenti.


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 Oggetto del messaggio: Re: CTU immobile abusivo non sanabile
MessaggioInviato: lunedì 20 gennaio 2020, 11:14 
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reversi ha scritto:
l'immobile viene di fatto venduto, non è che lo demolisce il tribunale.
solo che non puoi venderlo al suo prezzo di mercato, perché non è quello il suo valore: un immobile che non può essere messo sul mercato non ha un valore di mercato. è però fuori di dubbio che averlo è meglio che non averlo, giacché i costi della demolizione sono già riconosciuti all'acquirente.
devi perciò calcolarne il valore d'uso per tutto il tempo (presumibile, io metto sempre due anni) che l'acquirente lo utilizzerà prima di effettuarne la demolizione.

sappiamo tutti benissimo che l'acquirente non lo demolirà ma questo non si scrive e non si dice.


Caro Reversi
che l'ordine di demolizione non venga emesso dal tribunale, ti invito a verificare e poi dare tu sentenze ad c...um
che il bene possa essere trasferito … si , è vero, ma con obbligo di ripristino dello stato dei luoghi entro 90 giorni talune sentenze entro 120 ma comunque sempre abbattuto deve essere.

reversi ha scritto:
sappiamo tutti benissimo che l'acquirente non lo demolirà ma questo non si scrive e non si dice.


ecco, fatta la legge ….. e la deontologia dove sta!!!!

ti chiedo sei stato mai in prima persona coinvolto in un ordine di demolizione??
giusti sono i consigli di verifica, ma avevo inteso che il collega avesse già fatto tutto e dalla verifica era risultato la completa insanabilità.
Avevo infine inteso che la domanda non era sulla trasferibilità del bene. ma visto l'accertamento sullo stato dell'immobile se avesse lui dovuto dare comunicazione e la risposta è stata chiara, NO.

infine, ti ricordo che ci sono modi e modi di rappresentare la propria opinione senza cercare di screditare la professionalità altrui anche perché non sai chi hai davanti e quali sono le sue aree di interesse lavorativo.

lo sai quello che vorrei avvenisse più spesso in questo forum? alla fine di una discussione sarebbe bello condividere i risultati finali anche a distanza di anni, perché è dopo anni che poi escono le magagne (provare per credere).

Buona lavoro


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