Buongiorno, volevo sottoporre il seguente quesito:
si tratta di dover redigere la stima di un immobile di tre piani, 35 mq per piano, in cui al piano terra è stato realizzato un ampliamento di altri 35 mq in maniera abusiva. Tale ampliamento ricade in gran parte nella fascia inedificabile di rispetto stradale (una statale) pertanto non è sanabile. L'ampliamento, attualmente, è destinato a Soggiorno e Cucina.
Mi chiedo come stimare l'intero immobile e di quanto abbattere il prezzo di mercato in conseguenza dell'abuso...
grazie per tutti i suggerimenti che saprete darmi...

Io ritengo che sia sbagliato parlare di riduzione di valore di mercato della porzione abusiva. Io farei una valutazione di quell'immobile applicando i valori di mercato pieni, precisando poi che, trattandosi di bene abusivo, non ha commerciabilità, non può essere compravenduto.
Dopo di che è importante sapere qual è lo scopo della stima.
Se si tratta di esecuzione immobiliare o fallimento il bene può essere stimato, ed anche messo in vendita all'asta.
Nel bando dovrà però essere spiegato che vi è il problema dell'abuso e dire se l'immobile è sanabile ai sensi della L. 47/85 in merito ai beni sottoposti a procedura esecutiva

secondo me se l'immobile non è sanabile il vlore di mercato è uguale al valore della parte autorizzata meno le spese per la demolizione della parte abusiva

Se nella stima che farai, indipendentemente di come la fai (secondo me è giusto quanto detto da DDD), io terrei conto comunque del fatto che la tua perizia possa finire su tavoli di enti pubblici, che potrebbero così venire a conoscenza di un abuso edilizio, che nella fattispecie, per come hai detto, non è sanabile. Quindi attento a come si fa, per chi si fa la perizia e dove va a finire.

in effetti, beppe 2001, hai ragione a suggerirmi di stare attento in quanto la mia perizia è un atto giudiziario dovuto ad un esecuzione immobiliare. Il problema nasce dal fatto che le norme sono sempre interpretabili... ad esempio non è chiaro quando sia legittimo dichiarare l'impossibillità di ripristinare lo stato dei luoghi per non compromettere la parte "sana"... in quel caso si pagherebbe una sanzione pecuniaria...
insomma mi ritrovo in difficoltà a dovere effettuare una stima per un immobile il cui futuro è al quanto incerto.. pensavo, quindi di chiedere al giudice di autorizzarmi ad avviare il procedimento di sanatoria, dal cui esito finale (demolizione?, sanzione?...condono?) dipende il risultato della stima... che ne pensate?

quindi il problema non è la stima di un immobile parzialmente abusivo ma la verifica della sanabilità della parte abusa.
in questo caso, secondo me devi essere tu a leggere leggi.. regolamenti, verificare vincoli, cubature, distanze e evedere se è tutto a posto per essere sanato o meno

esatto la priorità è comprendere la sanabilità dell'intervento... dalla lettura delle varie leggi emerge che l'intervento non è sanabile neanche con i canali preferenziali delle Esecuzioni Immobiilari in quanto i crediti sono stati chiesti molto dopo l'entrata in vigore dell'ultimo condono (2003)... detto questo mi rimane il dubbio sul metodo di stima... devo considerare i costi di demolizione, oppure come alcuni sostengono, devo considerare solo il valore del sedime sui cui è stato edificato l'abuso?...

Mi è capitato un caso simile al tuo, proprio il mese scorso.
Solo che nella mia Ctu per l'esecuzione immobiliare dell'immobile pignorato, la parte abusiva era sanabile (avevano diviso un immobile in 2 unità immobiliari) oltre ad altri problemi (variazione in catasto non eseguita, etc.).
Dopo aver consultato uffici e colleghi, prima ho informato il G. per iscritto dei problemi trovati, poi ci ho parlato col Giudice, che mi ha detto di stimare gli oneri di sanatoria e di DETRARLI dal valore di stima dell'immobile, e di accatastare la parte abusiva (con eventuali variazioni e/o ampliamenti), mi ha anche autorizzato (su mia richiesta scritta) le ulteriori spese per il geometra per rilievo e accatastamento.
La "ratio" della procedura è sempre la stessa: devono VENDERE per recuperare il debito, e quindi bisogna mettere l'immobile in condizione di essere venduto!
Soluzioni:
1) Vai a parlare in Comune e chiedi la REALE sanabilità dell'opera abusiva e a quanto ammontano gli oneri di sanatoria.
2) Vai a parlare col Giudice (dopo aver approfondito il problema con leggi urbanistiche, regolamenti comun., etc.)
3) Se il Giudice è d'accordo, io porpenderei per:
a) [accatastamento dell'opera abusiva, se sanabile]
b) [stima degli oneri di sanatoria urbanistica, se sanabile] oppure stima del costo di ripristino
c) Detrazione dalla stima del valore di mercato dell'intero immobile dei costi [di sanatoria o] di demolizione.

In conclusione, non prendere decisioni affrettate, chiedi una proroga (se ti serve) e vai a chiedere al Giudice, se ritiene opportuno sanare l'opera "d'imperio" o lasciarla così!!!
Ciao e buon lavoro, Giuseppe

Ti ringrazio Joefelix, i tuoi consigli sono molto utili!
Nel mio caso dubito che l'abuso (ampliamento della casa esistente) sia sanabile (anche se come Volumetria sarebbe ammissibile) in quanto :
- l'ampliamento ricade (parzialmente) nella fascia di rispetto stradale (10 m dalla statale)
- l'intero immobile è sotto il vincolo paesaggistico ai sensi art. 136 c.1. del DLGS 42/04... pertanto dovrebbe esprimere un parere anche la Regione...

Tu cosa ne pensi?

Seguirò cmq il tuo consiglio di studiare bene la questione e andare a parlarne con il Giudice

Allora a qusto punto si può dare una risposta certa. Il fabbricato non è sanabile e quindi vanno detratti i costi per la sua messa in pristino.

Essendo in zona di vincolo paesaggistico, ai sensi dell'art.167 comma 4 lettera a) DL 42/2004 non puoi chiedere la compatibilità paesaggistica, in quanto ti verrebbe respinta, atteso che detto comma non prevedere la compatibilità per aumenti di superficie utile e/o d volume, anche qualora fosse compatibile con il PRG del comune.
ciao