Buongiorno a tutti, questo è il mio primo post nel forum, Sono Lorenzo e vivo in toscana, ho 29 anni, e nella vita sono un professional gambler.
Vi scrivo perchè stavo valutando l'idea di comprare casa, ma non mi fido particolarmente di quello che mi viene detto dall'agente immobiliare.
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Il mio problema principale è che non so valutare l'immobile, e mi si dice che la valutazione è basata sui valori omi, e sui mq2, ed i prezzi delle abitazioni simili vendute nei precedenti.
Io non intendendomene mi vorrei affidare ad un professionista per valutare l'immobile; ma la mia paura è anche quella che la valutazione fatta da un professionista non venga presa in considerazione dal venditore, che ha l'ultima parola, ovviamente. Mi piacerebbe se magari qualcuno di voi riuscisse a darmi qualche dritta, specialmente su quali sono le variabili che influenzerebbero maggiormente il prezzo da tener in considerazione.
Esempio: come faccio a sapere se una casa del '70 ha ancora un tetto perfettamente funzionante? Se i materiali sono usurati? E c'è un grado di usura che si puo' attribuire ad esso?
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Non vorrei assolutamente comprare una casa con dei problemi, che non sono visibili - per poi ritrovarmeli io - e dover far fronte ad essi


Vorrei ringraziarvi tutti per l'eventuale aiuto prezioso che mi darete

sulla vecchiaia delle costruzioni in genere si usa un coefficiente ("sintetico", il che significa parecchio ad occhio) chiamato coefficiente di vetustà,
da qualche parte in questo forum postai quelli indicati da vari autori, poi cerco la discussione

una è questa, vedi il mio post a metà pagina
viewtopic.php?f=4&t=85482&p=526051&hilit=vetust%C3%A0#p526051

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"l'ingegnere sa quello che fa, e fa quello che sa" (Michele Pagano)

Ciao Pasquale!
Prima di tutto, grazie mille per la celere ed esaustiva risposta, mi sei stato molto utile.
Posso chiederti qualche consiglio sulle altre variabili da considerare che possano darmi un'idea piu' precisa del valore dell'immobile che mi piacerebbe comprare?
Perchè penso che l'agenzia mi stia prendendo per i fondelli, valutando l'immobile in base ad immobili simili venduti in zona (paese di 700 abitanti)

una cosa che vedo che "l'agenzia" non considera in modo adeguato è la sismicità della zona (per nostro malgrado ci troviamo sulla cosiddetta "cintura di fuoco"), oltre ad altri preoccupanti scenari, vedi i disastri per piogge e venti di qualche giorno fa, oltre, anche alle tasse locali che mi risulta aumentano sempre nonostante i proclami governativi che nella loro immaginazione dicono, ormai da 70 anni il contrario

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"l'ingegnere sa quello che fa, e fa quello che sa" (Michele Pagano)

Ehi Pasquale, no macchè la sismicità della zona l'usura dei materiali la mai ristrutturazione fatta della casa la vetustà della casa non sono state prese in considerazione.
Infatti sono un po' basito/perplesso - perchè pur non intendendomene non capisco come certi fattori non possano essere valutati. Io mica sto comprando solo lo scheletro della casa, sto comprando anche tutti i materiali come il tetto, che non è stato mai rifatto (casa anni 70) gli infissi, i pavimenti,i bagni... Poi come faccio a sapere se l'impianto elettrico è ancora buono? Non è mai stato rifatto... L'allacciamento all'acqua dell'acquedotto neanche c'è. La fogna è una fogna a perdere, non è collegata con la fossa biologica del comune.

L'unico modo serio per valutare un immobile è prendere a riferimento i prezzi di vendita di altri immobili ricadenti nello stesso segmento di mercato. Vale a dire simili per dimensione, ubicazione, età, tanto per riferirsi ai parametri di cui parli.
Oppure mettere a confronto immobili di tipo diverso e provare ad "estrarre" (ci sono tecniche specifiche) le differenze di prezzo dovute a diverse caratteristiche. Per fare un esempio, recentemente a Pescara con un collega abbiamo calcolato l'incidenza della "vista mare" sugli appartamenti di una certa zona della città.
A quel punto tu vedi qual è la richiesta e ti regoli.
Non fidarti né delle quotazioni OMI (la stessa OMI dice che non si usano per fare valutazioni), né dei coefficienti sintetici per vetustà; al limite si calcola il deprezzamento con uno dei metodi in uso (lineare, UEC, somma degli anni)

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Valutatore Immobiliare Certificato UNI 11558/2014 - Livello Avanzato
La situazione è grave ma non seria (E. Flaiano)

Ciao jazz, grazie molte per la tua opinione preziosa!
In merito a quanto da te detto:"Oppure mettere a confronto immobili di tipo diverso e provare ad "estrarre" (ci sono tecniche specifiche) le differenze di prezzo dovute a diverse caratteristiche"

Una persona normale come puo' fare per ottenere questi dati?
Inoltre mi chiedevo come faccio a sapere se l'abitazione ha amianto all'interno?*
E... Non so ci sono altre cose che andrebbero controllate in una casa indipendente?

Per capire le cose che chiedi tu occorre fare prove ed indagini che costano più della casa. Capire se c’e Amianto? Dove? In quale parte? Se anche ci fosse e fosse confinato all’interno di altri elementi non sarebbe un problema. Per il tetto si fa un’analisi a vista e si vede se ci sono problemi evidenti, molto di più non si può. Fai un accesso agli atti, cerca di vedere le norme vigenti all’epoca della costruzione e prova a vedere se qualcuno è in grado di dire quanto costa un adeguamento sismico, ma si riesce su beni di altri? Io temo che le tue domande restino in buona parte senza risposta

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Valutatore Immobiliare Certificato UNI 11558/2014 - Livello Avanzato
La situazione è grave ma non seria (E. Flaiano)

Ciao jazz, grazie di nuovo! Mi state aiutando tantissimo:]
Posso chiederti come devo fare per fare un "accesso agli atti"
Ehm Jazz a chi chiedo per quanto riguarda l'adeguamento sismico?
Scusa se faccio domande da ritardato, ma sto cercando di farmi una cultura; come vedi sto a zero

mi è capitato di vedere qualche "accertamento di valore" di edifici distanti solo un centinaio di metri da altri dove però, a differenza di quelli appunto distanti 100 m, mancano ad esempio le opere di urbanizzazione principali che forse si faranno di là da venire, eppure l'ufficio non distingueva

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"l'ingegnere sa quello che fa, e fa quello che sa" (Michele Pagano)