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MessaggioInviato: lunedì 25 settembre 2017, 11:47 
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Iscritto il: lunedì 19 aprile 2010, 15:58
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Salve a tutti.
Sto effettuando una perizia di stima di un immobile e mi sovviene un dubbio su cui spero possiate aiutarmi.
Analizzando i valori delle Banca dati delle quotazioni immobiliari vedo che in alcuni casi i valori minimi e massimi sono dati per la Superficie Netta o Lorda.

https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/serv ... icerca.htm

Il mio dubbio é sulla superficie lorda.
La superficie Lorda in questo conteggio tiene conto delle murature perimetriali ?
So che la superficie Commerciale ne tiene conto, ma non so se in queste banche date i valori si riferiscono alla Superficie Utile Lorda e quindi considerando solo le partizioni interne e non quelle perimetrali.

Grazie a chi mi potrà aiutare.


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MessaggioInviato: martedì 26 settembre 2017, 1:51 
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Iscritto il: mercoledì 9 luglio 2003, 11:52
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purtroppo in quel sito non sono riuscito a ritrovare il manuale che prima c'era , ma ci riproverò con un motore di ricerca esterno tipo google o yandex perché è il modo migliore per cercare cose in siti web dove il motore di ricerca interno è inconcludente)

ho comprato recentemente un libro sulle valutazioni immobiliari che parla del Codice delle valutazioni immobilari edito da Tecnoborsa (ma che non ho)

questo libro dice che questo codice recependo anche gli studi fatti in ambito nazionale dal Consiglio Nazionale Geometri, distingue 3 superfici:

- Superficie esterna lorda (acronimo SEL) che in pratica riguarda l'intera volumetria urbanistica, quindi compreso muri, scale ecc. tranne gli spazi scoperti come i balconi ma anche quelli coperti come i porticati interni (un piano "pilotis" è quindi compreso);
è chiaro che questo parametro riguarda ad esempio interi edifici o complessi residenziali o industriali

quello che ancora non ho capito sono:

- Superficie interna lorda (SIL)
- Superficie interna netta (SIN)

in entrambi i casi la superficie è misurata senza includervi i muri perimetrali;
mentre la prima ci include anche tramezzi e muri interni la seconda invece li esclude e quindi si riferisce alla superfcie effettivamente calpestabile

non so se sono stato di aiuto, spero che questa discussione però la leggano persone molto esperte in materia che collaborano a questo forum, veddi ad esempio "jazz" e ti diano un aiuto più esauriente, ciao

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MessaggioInviato: martedì 26 settembre 2017, 11:16 
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Iscritto il: venerdì 12 ottobre 2012, 23:06
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Località: Roma
lo85 ha scritto:
Salve a tutti.
Sto effettuando una perizia di stima di un immobile e mi sovviene un dubbio su cui spero possiate aiutarmi.
Analizzando i valori delle Banca dati delle quotazioni immobiliari vedo che in alcuni casi i valori minimi e massimi sono dati per la Superficie Netta o Lorda.

https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/serv ... icerca.htm

Il mio dubbio é sulla superficie lorda.
La superficie Lorda in questo conteggio tiene conto delle murature perimetriali ?
So che la superficie Commerciale ne tiene conto, ma non so se in queste banche date i valori si riferiscono alla Superficie Utile Lorda e quindi considerando solo le partizioni interne e non quelle perimetrali.

Grazie a chi mi potrà aiutare.


ciao

allora la valutazione immobiliare devi farla tenendo conto e calcolando la superficie LORDA ovvero la superficie commerciale (muri perimetrali al 100% sino ad un max di 50 cm, muri perimetrali confinanti al 50 %, superfici scoperte e relative percentuali e in ultimo le pertinenze con relative percentuali).

poi prendi i coefficienti dell'OMI e moltiplichi quel valore per la superficie commerciale (min- max si riferiscono ad immobili completamente da ristrutturare o nuove costruzioni).
quello che ottieni devi poi interfacciarlo con altri parametri previsti (classe energetica, anno di costruzione, piano, esposizione, contesto abitativo, miglioramenti di pregio ecc.) per ottenere un valore che, nel caso del metodo di confronto, dovrai poi contestualizzare con immobili simili già venduti.

la quotazione OMI parla di superficie lorda in quanto il prezzo mq tiene conto anche dei costi di costruzione delle perimetrali (in caso di appartamento) quindi ti agevola in tal senso.

questa è la mia opinione e come di solito opero in tali circostanze.

a presto

ps. leggi questo è veramente interessante http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/fi ... LEGATI.pdf


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MessaggioInviato: martedì 26 settembre 2017, 12:36 
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Iscritto il: martedì 8 gennaio 2008, 20:58
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Ti ha dato buoni indizi Pasquale, che riporta giustamente le superfici come codificate dagli standard di valutazione e accettate anche dalle linee guida ABI. Per superficie lorda si fa riferimento alla SEL, superficie esterna lorda, che tiene conto delle murature perimetrali e di ripartizione interna.
Quindi considera quelle.
Però ti dico una cosa: le stime NON si fanno con i valori OMI. E' la stessa OMI a dirlo. Le stime si fanno con gli elementi di comparazione, assunti da veri atti di vendita di immobili comparabili; se non ci sono si procede per comparazione e quindi eventualmente per costo di costruzione. Nei dati OMI, a differenza di quanto si crede, non ci sono soltanto dati di compravendita, ma molto altro, e ai fini della stima non sono particolarmente attendibili. Se ci fai caso tra i canoni di locazione e i prezzi di vendita il rapporto è sempre intorno al 3 - 4 percento. Ti dico solo: magari...

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MessaggioInviato: martedì 26 settembre 2017, 14:18 
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Iscritto il: venerdì 12 ottobre 2012, 23:06
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Località: Roma
jazz ha scritto:
Ti ha dato buoni indizi Pasquale, che riporta giustamente le superfici come codificate dagli standard di valutazione e accettate anche dalle linee guida ABI. Per superficie lorda si fa riferimento alla SEL, superficie esterna lorda, che tiene conto delle murature perimetrali e di ripartizione interna.
Quindi considera quelle.
Però ti dico una cosa: le stime NON si fanno con i valori OMI. E' la stessa OMI a dirlo. Le stime si fanno con gli elementi di comparazione, assunti da veri atti di vendita di immobili comparabili; se non ci sono si procede per comparazione e quindi eventualmente per costo di costruzione. Nei dati OMI, a differenza di quanto si crede, non ci sono soltanto dati di compravendita, ma molto altro, e ai fini della stima non sono particolarmente attendibili. Se ci fai caso tra i canoni di locazione e i prezzi di vendita il rapporto è sempre intorno al 3 - 4 percento. Ti dico solo: magari...



JAZZ condivido i pieno quello che hai detto e non vorrei che il mio precedente messaggio fosse fuorviante rispetto a quanto dettato dalla norme. ho solo voluto estremamente sintetizzare come poter utilizzare il dato chiesto dal lor85 ovvero OMI superficie lorda.

Però che nelle stime non venga utilizzato il data base OMI nel metodo di confronto diretto o indiretto per avere un parametro tipologico abitativo mi lascia un po' perplesso.

Nei software di stima che utilizzo in funzione della metodologia comunque il dato OMI trova collocazione nelle formule di stima finale, insieme a molti altri parametri compresi i confronti con dati immobiliari di compravendite finalizzate.

è vero che l'OMI unisce molti aspetti sotto quel valore, però ho sempre valutato fosse una possibile parametro di partenza per poter arrivare ad una stima successiva.


ti chiedo ragguagli dunque, tenuto conto della tua approfondita conoscenza in materia.


grazie


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MessaggioInviato: mercoledì 27 settembre 2017, 11:23 
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Ciao a tutti. Perdonatemi il ritardo.
Ho imbastito la stima utilizzando la superficie esterna Lorda e quindi la commerciale. I valori definiti dall'Agenzia dell'Entrate ma anche dai vari borsini immobiliari sono secondo me e secondo molte letture fatte in questi giorni verosimilmente riferiti alla Superficie Esterna Lorda.

Poi:

Ti dico come ho impostato la stima io:
(rif. Banca Dati Agenzia Entrate)
Immobile di tipo Economico in stato Normale
Valore OMI max =760€/mq
Valore OMI min = 550€/mq

=> Valore OMI med = 655€/mq

questo valore lo ho poi moltiplicato per una serie di coefficienti di differenzazione che tengono appunto conto dello stato effettivo dell'immobile.
Naturalmente per esempio se il mio immobile ha finiture economiche andrò a impostare un valore 1 al coefficiente in quanto la banca dati è già presa su una base di edificio economico. Poi gli altri sono presi di seguito considerando appunto unitario quello che a mio parere è tipico di un edificio economico.
alla fine dei conti il coefficiente risultante pari a 0,786
Perciò il mio prezzo è 655€/mq x 0,786 = 514€/mq

Prezzo che secondo me è in linea con l'effettivo valore di una casa. Purtroppo non mi trovo molto con alcuni annunci di vendita di agenzie e di privati che addirittura mettono prezzi che si aggirano sui 1000€/mq su case in condizioni pari alla mia e nella medesima zona.
Ribadisco. In vendita. Non Venduti. Di venduti in zona non ne ho trovati.
Secondo me, nei paesi piccoli bisogna andare un pò con i piedi di piombo sul metodo comparativo. Molti prezzi sono dettati dal legame affettivo che uno da al bene. Anche se l'agenzia ti propone un prezzo, la gente non si accontenta e difficilmente vende ai valori effettivi.

Essendo che la mia perizia sarà giurata, vorrei avere una base certa e sicura su cui fondare il mio giudizio. E i dati dell'agenzia mi sembrano in linea.
Per non sbagliare diciamo che ho preferito agire sul valore medio e giocare su quello. Il prezzo è sceso cosi perchè particolarmente inficiato dal coefficiente di vetustità che ho messo a 0,65 (immobile di più di 65 anni). Dite che è troppo basso? Dove c'è un'alta percentuale di immobile con più di 65 anni (zona Centro) andrebbe aumentato secondo voi?


Ho applicato anche il metodo indiretto (tasso di reddito del 4,5%) con riferimento ai dati del borsino immobiliare per la zona in questione.
Alla fine dei conti il mio prezzo facendo la stima tra metodo diretto e indiretto per una casa di 142 mq commerciali ha dato come risultato:

VALORE TOTALE METODO DIRETTO = 73.662,05 €
VALORE TOTALE METODO INDIRETTO = 88.469,44 €
VALORE TOTALE MEDIO = (73.662,05€ + 88.469,44 €) /2 = 81.065,75 €

da cui => 81065,75€/ 142 mq = 570€/mq

Diciamo che rientro nel range della Banca dati. MA i 1000 € che la gente chiede sembrano davvero folli. Non vi dico dove sono per privacy, Vi dico la Regione. Calabria. Zona marittima turistica. Ma considerate che il turismo da noi dura 20 giorni in estate. La gente con 1000 euro al mq mano mano compra un appartamento seminuovo o appena ristutturato. Non un immobile in un vicolo senza giardino e senza posto auto.
Mi spiazzano...


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MessaggioInviato: mercoledì 27 settembre 2017, 13:13 
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sul coefficiente di vetustà ti riporto i dati di un mio libro di Estimo:

sono coefficienti di deprezzamento quindi nel tuo caso devi prendere il complemento a 1
- secondo S. Scoto (1929) , 60 anni 23,2 % (e quindi 0,768) - 70 anni 29,2 %
- secondo C. Tommasina (1938) , 60 anni 6,77% e 70 anni 11.27 %
- secondo N. Budinis (1947) per ed. tipo civile dopo i 50 anni 43 % , per ed. economico 34 %
- poi ci sono quelli della legge 392/1978 sull'equo canone
- secondo M. Orefice (autore del libro, 1984), stavolta coeff. di vetustà, condizioni buone 65 anni 0,78 e cond. mediocri 0,685

occorre però considerare anche se ci sono stati o meno interventi di restauro durante questi 65 anni

il prezzo che hai determinato mi pare giusto confrontandolo con quelli della mia zona, Campania verso interno appenninico;
prima della crisi economica erano più alti ma come sai se a livello nazionale c'è stato un calo dei prezzi di quasi il 30% (dati Istat) , in certe zone il calo è stato anche del 50 %

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MessaggioInviato: mercoledì 27 settembre 2017, 16:30 
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Iscritto il: martedì 8 gennaio 2008, 20:58
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Le cose che hai detto evidenziano tutti i difetti delle stime con le quotazioni.
Innanzi tutto: usi tutta una serie di coefficienti che avrai ampiamente ponderato e valutato, ma che sono e restano arbitrari. Anche i coefficienti per vetustà che indica Pasquale sono estremamente variabili, mi pare, e sempre soggettivi. Questo influisce sempre notevolmente sulla stima. Perchè ti posizioni alla media dei valori OMI e non al massimo o al minimo? Su quale base? Come giustifichi questa scelta? Non sto dicendo che sia sbagliata, sto dicendo che non trova giustificazione in nessun numero.
Secondo punto: tu dici che in quel paese non ci sono vendite. Ma se non si vende, che senso hanno le quotazioni? Da cosa derivano le quotazioni se non si vende?
Allora, se non si vende, la scelta è quella di cercare di capire se si affitta, e capitalizzare il canone di affitto. Tu hai scelto il 4,5%, sulla base del borsino immobiliare. E io ti assicuro che quel saggio, in un posto dove scarseggiano le vendite, è basso. Tanto è vero che la stima con il metodo di capitalizzazione viene più alta rispetto al metodo comparativo.
Ti dico ancora: non ha senso fare la media tra quei valori, perchè hai una divergenza che va oltre il 20% (88-73)/73= 0,205, e nelle stime si accettano divergenze non superiori al 10%.
Prova a cercare canoni di locazione, possibilmente veri, reali.
Poi prova a calcolare il saggio.
Cerca su internet offerte di vendita e di affitto, anche in località diverse. Qui entrano in ballo le quotazioni.
Per esempio, nella località A trovi tre offerte di vendita: ribassale del 15% (perchè non si vende ai valori di offerta, ma su valori inferiori) e vai a vedere come sono rispetto alla quotazione media OMI della stessa località A.
Riportale nella località che ti interessa con lo stesso rapporto.
Esempio: nella località A appartamento in vendita a 1100 €/mq; quotazione media nella zona A 1000 €/mq; quell'offerta è del 10% superiore alla media. Se nella località che ti interessa la quotazione media è 900, allora l'offerta sarebbe di 990.
Ne cerchi due o tre e fai la media delle offerte di vendita.
Ripeti con le offerte di affitto, allo stesso modo.
Fai la media anche delle offerte di affitto.
Dopo di che fai il rapporto tra la media dei canoni e la media delle vendite. Secondo me trovi molto di più del 4,5%.

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MessaggioInviato: mercoledì 27 settembre 2017, 18:40 
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jazz ha scritto:
Le cose che hai detto evidenziano tutti i difetti delle stime con le quotazioni.
Innanzi tutto: usi tutta una serie di coefficienti che avrai ampiamente ponderato e valutato, ma che sono e restano arbitrari. Anche i coefficienti per vetustà che indica Pasquale sono estremamente variabili, mi pare, e sempre soggettivi. Questo influisce sempre notevolmente sulla stima. Perchè ti posizioni alla media dei valori OMI e non al massimo o al minimo? Su quale base? Come giustifichi questa scelta? Non sto dicendo che sia sbagliata, sto dicendo che non trova giustificazione in nessun numero.
Secondo punto: tu dici che in quel paese non ci sono vendite. Ma se non si vende, che senso hanno le quotazioni? Da cosa derivano le quotazioni se non si vende?
Allora, se non si vende, la scelta è quella di cercare di capire se si affitta, e capitalizzare il canone di affitto. Tu hai scelto il 4,5%, sulla base del borsino immobiliare. E io ti assicuro che quel saggio, in un posto dove scarseggiano le vendite, è basso. Tanto è vero che la stima con il metodo di capitalizzazione viene più alta rispetto al metodo comparativo.
Ti dico ancora: non ha senso fare la media tra quei valori, perchè hai una divergenza che va oltre il 20% (88-73)/73= 0,205, e nelle stime si accettano divergenze non superiori al 10%.
Prova a cercare canoni di locazione, possibilmente veri, reali.
Poi prova a calcolare il saggio.
Cerca su internet offerte di vendita e di affitto, anche in località diverse. Qui entrano in ballo le quotazioni.
Per esempio, nella località A trovi tre offerte di vendita: ribassale del 15% (perchè non si vende ai valori di offerta, ma su valori inferiori) e vai a vedere come sono rispetto alla quotazione media OMI della stessa località A.
Riportale nella località che ti interessa con lo stesso rapporto.
Esempio: nella località A appartamento in vendita a 1100 €/mq; quotazione media nella zona A 1000 €/mq; quell'offerta è del 10% superiore alla media. Se nella località che ti interessa la quotazione media è 900, allora l'offerta sarebbe di 990.
Ne cerchi due o tre e fai la media delle offerte di vendita.
Ripeti con le offerte di affitto, allo stesso modo.
Fai la media anche delle offerte di affitto.
Dopo di che fai il rapporto tra la media dei canoni e la media delle vendite. Secondo me trovi molto di più del 4,5%.



Ciao Ragazzi
grazie mille per il tempo dedicatomi.
Allora.

Il valore medio da me scelto è basato sul fatto che non avrebbe giustificazione neanche prendere il minimo o il massimo in quanto non so giustificarli. Perciò mi metto in una condizione tutelativa ma che personalmente non è neanche esagerta per certi versi

In paese come ti ho detto ci sono offerte di vendita note ma sono edifici che restano invenduti. Ho prova di alcune vendite fuori zona , e precisamente in zone più appetibili e con consistenze maggiori dove i prezzi di vendita sono stati di circa sui 600€/mq per edifici da ristrutturare.
Parliamo però di case quasi davanti alla piazza del paese con magazzini commerciali al piano terra. Cioè. L'agenzia mi mette in vendita immobili a 1000€/mq in zone sempre centrali ma limitrofe in vie secondarie di edifici di minimo 60 anni e parzialmente da ristrutturare e poi ci sono vendite fatte a 600€/mq-550€/mq nel mezzo del paese? Sembra proprio che cercano il pollo. Il margine di guadagno su questi 1000€/mq è sempre alto. anche se tolgo il 15% come dici tu.

Questi a 600€/mq almeno hanno venduto, anche se dopo un anno dall'apposizione del cartello. Ma gli altri restano li. Invenduti
Il nuovo lo vendono a 1300 -1400€/mq nella zona di completamento. Parliamo di un paese di 7000 anime. Parlare di centro è un discorso che fa ridere perchè a piedi arrivi in 5 minuti dove vuoi.

Per gli affitti capisco ciò che dici, ma anche li non mi capacito. E' un mercato fermo quello immobiliare qui. Gli affitti li conosco, ma sono pur sempre affitti in nero e saltuari (estivi). Inoltre se i prezzi di vendita sono così gonfiati anche l tasso di reddito va a benedirsi e, se sono state vendute case da ristrutturare, è normale che non possano essere affittate. Perciò il calcolo è incompatibile.

Mi spiego meglio. Le case qui vengono affittate sopratutto in estate per i turisti e i prezzi sono forzati perchè si tende a lucrare. Inoltre una casa di 100 mq ha lo stesso affitto di una da 50mq (si affitta a stagione a forfait) Agosto? 1800 € se me li dai vieni altrimenti ciao.

il tasso del 4,5% forse è basso. Ma almeno. qui da me nessuno compra a scopo investimento. Gli affitti lasciano il tempo che trovano.
mettiamo per esempio :


AFFITTO STAGIONE ESTIVA
Giugno: 800€
Luglio :1000€
Agosto: 1800 €
totale= 3600€

AFFITTO ANNUALE
affitto 350€/mese x12 = 4200€

La gente qui la casa non l'affitta per 12 mesi per soli 600€ in più all'anno. Percio' considero 3600€

valore casa da 142m2 con il prezzo da me stimato di 570€/m2

570€/mqX142 mq= CIRCA 81000€

r= 3600/81000 = 0,044 = 4,4%

siamo ancor più sotto del 4,5 %

Immagina che succede se metto il loro 1000€/mq (trattabile come dici tu del 15%) e perciò 850€/mq

Spero di essermi spiegato.
Grazie ancora


Ultima modifica di lo85 il giovedì 28 settembre 2017, 0:17, modificato 1 volta in totale.

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MessaggioInviato: mercoledì 27 settembre 2017, 22:20 
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in parte off-topic ma jazz mi ha fatto meditare e ristudiare alcune cose di statistica e probabilità (mi ero posto il problema leggendo la sua "avversione" verso la media, e per questo lo ringrazio);
e credo sia utile condividerlo (se non dico qualche cosa sbagliata :azz: );

in Estimo occorre determinare il valore più probabile, in modo oggettivo, basandosi quindi sul concetto di ordinarietà che significa la stessa cosa di "più frequente", più comune

la cosa si vede bene da questa figura (in ascisse i valori e in ordinate le frequenze, ovviamente una rappresentazione più corretta sarebbe a forma di istogramma perché non credo sia possibile disporre di valori infiniti tali da poter disegnare una curva continua)

Immagine

la "moda" o "valore modale", cioè quello più frequente, e che ha la massima probabilità, è quello che si deve ricercare nella stima;
la "mediana", cioè quel valore per cui la probabilità di avere valori minori è uguale a quella di averne maggiori, è invece in generale diversa (l'area sottesa alla curva a destra è uguale a quella a sinistra, è il baricentro di quell'area sottesa considerata come omogenea);
la "media" (in particolare quella semplice, aritmetica) è invece solo un indice di tendenza che fa capire l'asimmetria della curva di distribuzione, se verso destra o verso sinistra e quindi dove sono maggiormente concentrati i valori più frequenti, è anche essa un baricentro solo che tiene conto delle diverse frequenze, se si considerano tante masse disposte lungo x e proporzionali alle relative y, la media è il baricentro di tutte queste masse;
i tre valori sono coincidenti solo nel caso di una distribuzione simmetrica gaussiana (il diagramma a sinistra nella figura)

non sono esperto ma evidentemente i valori di mercato ecc. (come peraltro la maggior parte delle cose; la curva di Gauss è principalmente un modello utile ma semplificato della realtà) hanno in generale una distribuzione asimmetrica (caso tipico è quello della resistenza del calcestruzzo, con distribuzione asimmetrica verificata in tante campagne di prove, ma che per praticità si modella come gaussiana) oppure "plurimodale (cioè una curva ad onda con più massimi) per cui il valore più frequente è diverso dal valore medio

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