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Efficientamento energetico Condominio: Ecobonus sì o no?
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Autore:  lemon83 [ venerdì 22 febbraio 2019, 13:45 ]
Oggetto del messaggio:  Efficientamento energetico Condominio: Ecobonus sì o no?

Buongiorno a tutti, ho una serie di dubbi su come agire per un intervento di efficientamento energetico di un condominio di 60 appartamenti (fine anni '60). Cercherò di essere il più breve e chiaro possibile. Il tutto è in fase mooolto embrionale, ma vorrei un attimo capire qual è l'ordine di numeri sul piatto - a disposizione.

In particolare, l'intento principale sarebbe di intervenire sull'impianto centralizzato, e nella fattispecie sulla centrale termica, sulle montanti di distribuzione, sugli impianti interni, e contestuale installazione di contabilizzazione. In pratica, rifare completamente tutto l'impianto. Comprese e opere murarie di adeguamento impianti interni.
Ora, se ci si volesse limitare a questo, mi pare di capire che si possa usufruire di un massimale di 30.000 euro per unità immobiliare, e che l'aliquota detraibile sarebbe variabile tra il 50% e il 65%, in virtù del sistema di termoregolazione "evoluto" o meno (come da Vademecum ENEA sulle caldaie a condensazione). Facendo i conti "stellari", sarebbe a dire che la massima somma detraibile si aggira sui 30x60 = 1,8 mln €, dunque un totale lavori di 1,8/0,65 = 2,8 mln €. Diciamo che me li farei bastare :D

Tuttavia, sarebbe ben poco lungimirante montare il motore di una Ferrari sulla carrozzeria di un Maggiolino, intendendo con ciò che sarebbe assolutamente necessario affiancare a questo tipo di intervento anche un contestuale intervento sull'involucro. E qui casca l'asino.

Essendo il condominio parecchio articolato (nei volumi, parecchio irregolare e con volumi aggettanti che creano pavimenti esposti su esterno ed ampie superfici terrazzate), i lavori per il rifacimento dell'involucro non sono così economici, nè immediati. In particolare, una prima stima energetica che contemplasse solo l'intervento sulle superfici laterali e sugli infissi (dunque, cappotto e finestre, senza toccare i vari terrazzamenti pensili), non mi porterebbe al rispetto dei parametri minimi di legge (in particolare H'T). Il che fa pensare che (configurandosi comunque come ristrutturazione importante di primo livello) non potrei esimermi dall'interessare anche i terrazzi ed i pavimenti su esterno, con le complicazioni che si potrebbero generare. Tra l'altro, la copertura degli attici è stata oggetto di intervento anni fa, ed anche se non proprio efficacissima eviterei di ritornarci.

Detto ciò, la domanda è: quanto avrei a disposizione secondo voi? Mi spiego:

- Se guardo a quanto ho per l'impianto (30mila euro per appartamento), mi verrebbe da ridere perchè la somma è larghissima.

- Dall'altro lato, però, se guardo a quanto potrebbe darmi il famoso Ecobonus (con conseguente detrazione al 70 o al 75%) la somma di 40mila ad appartamento potrebbe non essere così larga. Si tratta di 40x60 = 2,4 mln €, equivalenti a 2,4/0,7 = 3,4 mln € per i lavori. Soprattutto SE questa somma contemplasse ANCHE il rifacimento dell'impianto, mi ritrovo nella paradossale situazione (disegnata dal legislatore) in cui da un lato mi si concedono 2,8 mln € per fare l'impianto, ma dall'altro solo 600mila euro in più per rifare la quasi totalità dell'involucro (perchè per rispettare il DM 26.06.2015, alla fine devo andare ad intervenire ovunque).

La mia domanda a questo punto diventa: potrei intraprendere la via dell'applicazione separata dei commi 345 e 347? Ovvero, puntare a 30mila per appartamento per gli impianti E 60mila per appartamento per gli involucri? Consapevole del fatto che baratterei il 70-75% di detrazione maggiore prevista per il condominio con il 65% prevista per gli involucri dal comma 345.

Rimane inteso che sarebbe, su scala minore, un classico intervento da comma 344 (per cui il massimale è 100mila euro). Ma mi pare di capire che non sia trasferibile applicato ai codomini.


Ringrazio chiunque voglia dire la sua a qualunque titolo. :)
Tra l'altro si può cogliere lo spunto per una discussione più ampia sui pregi/difetti di tali strumenti.

Autore:  boba74 [ venerdì 22 febbraio 2019, 16:10 ]
Oggetto del messaggio:  Re: Efficientamento energetico Condominio: Ecobonus sì o no?

Non ho ben seguito i calcoli che hai fatto.... tuttavia anche intervenendo su tutto l'involucro, tu parli di "milioni di euro", che a me sembrano cifre esagerate, non mi pare che vi possa essere un problema di sforamento della detrazione a prescindere dai commi che applichi.... manco fosse un edificio da costruire ex novo.... perciò io non mi farei problemi ad applicare i commi 347 e 345 oppure il 70-75% a seconda di quali siano i più convenienti.
Considera comunque che il 347 riguarda l'impianto, ed è cumulabile con gli interventi sull'involucro, quindi in questo caso il 344 è inutile.

Comunque, al di là delle cifre, il discorso della ristrutturazione importante di 1 livello ce l'hai solo se l'intervento sull'impianto si configura come ristrutturazione di impianto, ossia rifacimento completo dell'impianto: se invece intervieni sulla sola centrale termica sostituendo il generatore e installando sistemi di contabilizzazione, si configura come sostituzione caldaia o manutenzione straordinaria di impianto, e in tal caso se anche intervieni su più del 50% dell'involucro rimani sempre nella ristrutturazione di 2 livello, ossia devi verificare solo ciò che è oggetto di intervento, e non tutto l'involucro. Ciò ti permette di fare (e non fare) gli interventi che vuoi, non vincolandoti a intervenire laddove la cosa diventi proibitiva o sia superflua.

Se invece intervieni rifacendo del tutto l'impianto (comprese le linee di distribuzione e gli impianti interni alle singole unità) allora il discorso cambia.... ma sinceramente non ho mai visto un intervento del genere su un edificio esistente composto da così tante unità (è disabitato? E in caso contrario dove vanno i 60 inquilini durante i lavori? 8) )

Autore:  lemon83 [ venerdì 22 febbraio 2019, 17:26 ]
Oggetto del messaggio:  Re: Efficientamento energetico Condominio: Ecobonus sì o no?

boba74 ha scritto:
Non ho ben seguito i calcoli che hai fatto.... tuttavia anche intervenendo su tutto l'involucro, tu parli di "milioni di euro", che a me sembrano cifre esagerate, non mi pare che vi possa essere un problema di sforamento della detrazione a prescindere dai commi che applichi.... manco fosse un edificio da costruire ex novo.... perciò io non mi farei problemi ad applicare i commi 347 e 345 oppure il 70-75% a seconda di quali siano i più convenienti.
Considera comunque che il 347 riguarda l'impianto, ed è cumulabile con gli interventi sull'involucro, quindi in questo caso il 344 è inutile.

Comunque, al di là delle cifre, il discorso della ristrutturazione importante di 1 livello ce l'hai solo se l'intervento sull'impianto si configura come ristrutturazione di impianto, ossia rifacimento completo dell'impianto: se invece intervieni sulla sola centrale termica sostituendo il generatore e installando sistemi di contabilizzazione, si configura come sostituzione caldaia o manutenzione straordinaria di impianto, e in tal caso se anche intervieni su più del 50% dell'involucro rimani sempre nella ristrutturazione di 2 livello, ossia devi verificare solo ciò che è oggetto di intervento, e non tutto l'involucro. Ciò ti permette di fare (e non fare) gli interventi che vuoi, non vincolandoti a intervenire laddove la cosa diventi proibitiva o sia superflua.

Se invece intervieni rifacendo del tutto l'impianto (comprese le linee di distribuzione e gli impianti interni alle singole unità) allora il discorso cambia.... ma sinceramente non ho mai visto un intervento del genere su un edificio esistente composto da così tante unità (è disabitato? E in caso contrario dove vanno i 60 inquilini durante i lavori? 8) )


Ciao boba, grazie per la risposta.
Le cifre sono "indicative" (sì e no). Diciamo che volevo un attimo definire quali fossero le massime cifre a cui si sarebbe potuti arrivare per farle presente ad un po' di interlocutori. In effetti, il problema dei lavori edili non è strettamente "mio", starà ad altri computarli, ma diciamo che un conto è fare un cappotto su un parallelepipedo, un conto è fare il cappotto su un edificio arzigogolato come quello in oggetto, un altro conto ancora sarebbe appunto intervenire sui terrazzi di copertura che quasi a mò di terrazzamenti pensili si estendono in maniera piuttosto fantasiosa per tutto il complesso....vabbè, dal punto di vista architettonico è una costruzione molto complicata ma decisamente affascinante.

Certo, il 344 non lo prendo in considerazione, il mio dubbio era in effetti sulla possibilità di poter usufruire dei due commi 345 e 347 anche in caso di Condomini. Mi pare che in fin dei conti la possibilità ci sia, e che scegliere di indirizzarsi verso il 70-75% sia una scelta, appunto, che può essere presa in considerazione a seconda della convenienza.

Mi dici invece una cosa su cui non avevo riflettuto a proposito dell'intervento di ristrutturazione importante di primo vs secondo livello: in effetti la "ristrutturazione" di impianto, se evitata, permetterebbe di restare sul secondo livello e renderebbe le cose un po' più facili.

Per quanto riguarda la sorte degli inquilini durante i lavori, quella è una questione che si affronterà a tempo debito :D
Ma considera che l'impianto è ad aria e si tratterebbe al limite di ammodernare le macchine ed installare canalizzazioni in controsoffitto. Per chiarirci, non vado a scoperchiare i pavimenti di un impianto a radiatori :p

Comunque, il mio obiettivo era avere più chiaro il quadro delle possibilità a disposizione, per avere di rimando la possibilità di proporre scenari differenti di interventi possibili. In quest'ottica, avere il quadro dei "massimi" detraibili in base alle differenti tipologie di interventi è già importante. Poi si vedrà come e SE eventualmente diventeranno realtà....

Grazie ancora :)

Autore:  boba74 [ venerdì 22 febbraio 2019, 17:28 ]
Oggetto del messaggio:  Re: Efficientamento energetico Condominio: Ecobonus sì o no?

Sì, considera comunque che i nuovi bonus del 70 e 75%, da quello che leggo sul vademecum ENEA riguardano comunque i soli interventi sull'involucro, quindi per l'impianto secondo me va sempre applicato il 347, almeno mi pare di capire questo, non mi è ancora capitato di fare una pratica 70-75%, finora per i condomini avevo sempre usato i commi "classici", che restano comunque applicabili.

Autore:  lemon83 [ venerdì 22 febbraio 2019, 17:52 ]
Oggetto del messaggio:  Re: Efficientamento energetico Condominio: Ecobonus sì o no?

boba74 ha scritto:
Sì, considera comunque che i nuovi bonus del 70 e 75%, da quello che leggo sul vademecum ENEA riguardano comunque i soli interventi sull'involucro, quindi per l'impianto secondo me va sempre applicato il 347, almeno mi pare di capire questo, non mi è ancora capitato di fare una pratica 70-75%, finora per i condomini avevo sempre usato i commi "classici", che restano comunque applicabili.


Ecco. Questa era in definitiva la conclusione a cui sarei quasi giunto pure io. Tant'è che nel primo messaggio ho fatto l'esempio paradossale di come in realtà le due strade (347 VS ecobonus) in pratica mi assegnassero solo 10 mila euro in più ad appartamento per rifare l'involucro (nel caso in cui all'interno della quota di 40mila fosse stato compreso anche l'impianto...). Una cosa poco furba.
Questa perplessià l'ho espressa ad alcuni colleghi, e sono rimasti piuttosto indecisi anche loro, dal momento che è specificato da più parti come si tratti di interventi che riguardino superfici maggiori del 25% della scambiante totale. Nessun riferimento agli impianti.

Questo introdurrebbe lo scenario intermedio 30 + 40 :lol:

Ti dirò di più: essendo in "odore" anche di potenziale sismabonus, ciò che mi dici sarebbe piuttosto importante. Poichè i famosi 136mila (in quel caso) che potrebbero essere a disposizione dell'intervento globale (Eco+Sismabonus) potrebbero lasciare fuori del tutto l'impianto. Ed in quel caso, se si mette mano sul serio al condominio (intendo anche dal punto di vista strutturale), le possibilità per il rifacimento di montanti nel vano scale etc ci sarebbero.

Credo che lunedì mattina farò una bella domanda al servizio ENEA (attivo solo il lunedì e mercoledì mattina per tipo un'ora e mezza), pensa un po'... :azz:

Autore:  giotisi [ sabato 23 febbraio 2019, 12:43 ]
Oggetto del messaggio:  Re: Efficientamento energetico Condominio: Ecobonus sì o no?

Il vero problema sugli interventi condominiali, soprattutto delle costruzioni architettonicamente un po' 'mosse' è che risulta sempre difficile e spesso impossibile rientrare nei valori minimi imposti dal DM requisiti minimi sulle parti opache 'compresi i ponti termici'; questi ultimi, che non si possono mai correggere a fondo senza sventrare l'edificio (pensa ai terrazzi o ai serramenti montati su controtelai metallici), se applicati a superfici opache necessariamente esigue (nei condomini le facciate sono spesso molto finestrate), incidono in misura abnorme sulla trasmittanza media della parete.
Passato questo scoglio, c'è sempre poi da verificare l'H't, e, anche qui, o si adotta una interpretazione che, in pratica aggira il problema (si fa l'H't della sola parte opaca), o diventa impossibile rispettare i limiti imposti, anche con serramenti molto performanti: non è un problema di componenti, ma di incidenza degli stessi nel prospetto.

Autore:  lemon83 [ martedì 26 febbraio 2019, 17:35 ]
Oggetto del messaggio:  Re: Efficientamento energetico Condominio: Ecobonus sì o no?

giotisi ha scritto:
Il vero problema sugli interventi condominiali, soprattutto delle costruzioni architettonicamente un po' 'mosse' è che risulta sempre difficile e spesso impossibile rientrare nei valori minimi imposti dal DM requisiti minimi sulle parti opache 'compresi i ponti termici'; questi ultimi, che non si possono mai correggere a fondo senza sventrare l'edificio (pensa ai terrazzi o ai serramenti montati su controtelai metallici), se applicati a superfici opache necessariamente esigue (nei condomini le facciate sono spesso molto finestrate), incidono in misura abnorme sulla trasmittanza media della parete.
Passato questo scoglio, c'è sempre poi da verificare l'H't, e, anche qui, o si adotta una interpretazione che, in pratica aggira il problema (si fa l'H't della sola parte opaca), o diventa impossibile rispettare i limiti imposti, anche con serramenti molto performanti: non è un problema di componenti, ma di incidenza degli stessi nel prospetto.


Sono perfettamente d'accordo con te. Oltre a trattare i singoli componenti, e quindi nel caso in oggetto, i vari solai che a titolo di pavimento aggettante o terrazzo si ritrovano esposti vero l'esterno, ci sarebbe da correggere i numerosissimi ponti termici.
Non è banale :/

Autore:  diego3675 [ martedì 26 marzo 2019, 11:14 ]
Oggetto del messaggio:  Re: Efficientamento energetico Condominio: Ecobonus sì o no?

Mi riallaccio a questo topic per un dubbio che mi è venuto durante la compilazione della pratica enea.


Riqualificazione quasi globale dell'involucro di un condominio: cappotto, isolamento solaio sottotetto e sostituzione dei serramenti.
L'unica superficie su cui non si è intervenuto (perchè non si riusciva) è il solaio del piano terreno verso i garage.
L'impianto non è stato toccato.
Per cui ristrutturazione importante di II° livello, gestita con qualche problema ai ponti termici, ma essendo intervenuti su tutto, niente di troppo complicato da risolvere, anche perchè, fortunatamente, il condominio era un parallelepipedo primi anni 60, non troppo mosso.

Qualità dell'involucro prima dell'intervento per invernale ed estivo, rispettivamente, basso, medio.
Dopo l'intervento, rispettivamente, medio, alto.

In una situazione del genere a me risulterebbe un incentivo al 70% perchè è scritto esplicitamente che per accedere all'incentivo del 75% la qualità dell'involucro PRIMA dell'intervento deve essere bassa/bassa.
Il portale enea calcola autonomamente il 75%.
Ho posto questo quesito all'enea e non mi hanno risposto.

Qualcosa mi sfugge ?

Autore:  giotisi [ martedì 26 marzo 2019, 14:50 ]
Oggetto del messaggio:  Re: Efficientamento energetico Condominio: Ecobonus sì o no?

sai che mi piacerebbe proprio dirti che è al 75%?
ma non perchè lo penso, ma perchè SE MANCO LORO SANNO PIU' FARE I CALCOLI GIUSTI, deve essere un problema nostro di ingegneri???

in soldoni... ma che se la veda il commercialista! il sito ti ha calcolato 75? e 75 sia!

Autore:  diego3675 [ mercoledì 27 marzo 2019, 12:47 ]
Oggetto del messaggio:  Re: Efficientamento energetico Condominio: Ecobonus sì o no?

In sostanza la pensi come me ... dovrebbe essere al 70 %, giusto ?

Io le asseverazioni le sto facendo in modo che siano inattaccabili ma che non dichiarano esplicitamente se si tratta di tipo di intervento a o di tipo b

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