Buongiorno, il caso è questo: edificio con 3 unità immobiliari, rifacimento tetto ed isolamento dello stesso. Tutti e 3 partecipano alle spese, in proporzione ai millesimi di proprietà. I lavori sono andati MOLTO per le lunghe, anche perché si è dovuto metterci mano a più riprese, comunque in pratica da inizio 2015 fino a fine 2018 (proprio fine, infatti sono al limite con i 90 giorni). Tutte le spese inerenti a questo intervento tuttavia sono antecedenti al 2017 (ci sono stati anche altri interventi di sola ristrutturazione), quindi anche se considerato come intervento su parte comune, l'aliquota è pur sempre del 65%.

I miei dubbi sono:
1 - innanzitutto, potrebbe essere considerato come intervento su parti comuni condominiali? Non me ne sono mai occupato quindi mi chiedo se serve comunque che sia costituito un condominio, perché in questo caso ovviamente non c'è, essendo solo 3 unità.
2 - se la risposta al punto precedente è sì, essendo però l'aliquota comunque del 65% (spese prima del 2017), potrei trattarlo indifferentemente come parti comuni o come normale coibentazione di strutture opache per ogni singola unità immobiliare? Quello a piano terra che non ha il tetto tra le sue superfici disperdenti può ugualmente fare la detrazione giusto? (come detto all'inizio, tutti hanno partecipato alle spese e hanno anche pagato con appositi bonifici per risparmio energetico)
3 - posso fare sia 3 detrazioni separate, ognuno per conto suo, che una sola barrando la casella "detrazione anche per conto di altri", oppure va scelta una sola delle due vie? Io per comodità sceglierei la seconda, ma i condomini gradirebbero nettamente la prima, per avere ciascuno il proprio foglio con il proprio nome (sapete com'è...). Ma probabilmente l'opzione "detrai anche per conto di altri" riguarda solo spese sulla stessa unità immobiliare? L'ho usata di rado in effetti...
4 - se faccio una detrazione come parti comuni condominiali, devo fare un APE ad hoc per tutto l'edificio, anche se sono 3 termo-autonomi, così prescrive la norma... ma se faccio 3 detrazioni separate di coibentazione struttura opaca, per ognuno metto i dati ricavati dall'APE della propria unità immobiliare, giusto?

Grazie!

Non è che per le detrazioni si obblighi a costituire il condominio. Dovresti leggere la normativa a riguardo. Mi sembra che in genere un condominio lo è di fatto anche se non costituito o se non c'è amministratore. Comunque se lo vuoi trattare come condominio dovresti inserire poi il CF nella partica, e non lo hai. Quindi pratiche separate, però poi quello al PT forse non potrebbe detrarre in quanto non ha pareti sue coibentate . Forse la migliore soluzione sarebbe di fare una pratica per conto di altri.
Per gli APE per detrazioni coibentazione mi sembra che vadano fatti sempre per tutte le unità immobiliari e non più per edificio, controlla i vademecum.
Cmq dovresti chiedere parcella tripla.

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R. G.

Grazie del passaggio. Ho poi fatto una ricerca un po' più approfondita e ho visto che, con una risoluzione dell'AdE (circolare n. 3/E del 2016), non è più obbligatorio indicare il CF del condominio, in quanto per i cosiddetti "condomini minimi" non vi è l'obbligo di dotarsene ma allo stesso tempo hanno comunque diritto alle detrazioni. Perciò, ogni condòmino potrà inserire il proprio codice fiscale nella comunicazione all'Enea (così è scritto nella Circolare dell'AdE), quindi ne deduco che posso fare 3 pratiche separate, per ogni condòmino, relative ad interventi su parti comuni (ed il tetto sicuramente lo è).
Anche se poi ai fini della detrazione non mi cambia nulla, perché in base all'epoca dei pagamenti l'aliquota è comunque del 65%, ritengo che questa sia la modalità più corretta, in quanto se facessi una pratica per coibentazione di strutture opache, di fatto il condòmino di piano terra non ha effettuato nessun intervento sulle "proprie" superfici disperdenti (però ha ovviamente contribuito al tetto).

Concordo che essendo un intervento di tipo condominiale (perchè il tetto è una parte comune), hanno tutti diritto, anche quelli del piano terra.
In genere quando è capitato a me ho sempre fatto una sola pratica (intestata a uno solo dei condomini, barrando "sì" alla casella apposita per conto di altri). Che poi sarebbe la stessa cosa di intestarlo a un fantomatico condominio "minimo" (che non ha partita IVA, ma non ha neanche una ragione sociale in effetti, quindi dovresti scrivere condominio "via tal dei tali n.civico", ma poi non hai attinenza con le fatture....). Poi se la sbrigano loro per quanto riguarda la suddivisione delle spese e delle detrazioni, perchè non credo che esisterà una contabilità del condominio....
In alternativa potrebbe essere un'idea fare pratiche separate, in tal caso però va scritto 0 come risparmio negli appartamenti che non stanno all'ultimo piano, e non credo sia possibile mettere 0 (si potrebbe al limite mettere 1... ). Non credo che questo pregiudichi il diritto alla detrazione, essendo ovvio che il tetto ce l'hanno solo quelli dell'ultimo piano.
In questo caso la comodità è che inserisci per ognuno li propri importi e quindi ognuno è a posto a livello contabile (purchè le fatture siano intestate alle varie persone, perchè se c'è una fattura unica, siamo al punto di partenza). Va comunque specificato che si tratta di una parte comune, credo si possa barrare correttamente le caselle apposite anche se fai più pratiche.
Devi poi fare singoli APE.

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