Buongiorno,
mi è stato richiesto di redigere un APE di un edificio che sarà a brevissimo oggetto di passaggio di proprietà.

Ho dei dubbi in merito al numero di APE da produrre ed alle porzioni di edificio (con relativi estremi catastali) da includere negli APE stessi.

L'Edificio è composto di n. 3 piani fuori terra, suddivisi catastalmente in n. 3 sub come di seguito specificato:

- Un primo subalterno in categoria A/2 (abitazioni) consistente nell'ingresso a piano terra, i locali abitativi al primo e secondo piano, più il vano scala che attraversa i tre piani.
In questo unico subalterno sono presenti n. 2 caldaie tra loro indipendenti, una a servizio del piano primo ed una del piano secondo.

- Un secondo subalterno a piano terra in categoria C/2 (Magazzini e locali di deposito)

- Un terzo sub. al piano terra in categoria C/6 ad uso autorimessa.

I miei dubbi sono i seguenti:

1) E' necessario predisporre un solo APE (cioè legato all'unico subalterno ad uso abitativo), oppure due (un APE per ogni caldaia)?

2) Il calcolo dell'APE dovrà includere anche i subalterni ad uso non abitativo autorimessa (C/6) e locale di deposito (C/2), che sono comunque compresi nel passaggio di proprietà?

3) Nel caso non fosse necessario considerare nel calcolo i locali ad uso non abitativo di cui al punto 2), nella sezione dell'APE relativa ai dati catastali vanno comunque indicati quelli relativi a tali subalterni? Il notaio potrebbe pretendere che, essendo essi oggetto dio passaggio di proprietà, siano menzionati i rispettivi sub nella sezione dei dati catastali?

1- un solo APE relativo al sub abitazione (avrà 2 caldaie, ma l'APE è unico)
2-No, a meno che non siano climatizzati.
3-No, a meno che non siano climatizzati. In caso il notaio faccia storie potresti includere una dichiarazione tale per cui tali sub non sono soggetti all'obbligo di APE in quanto ricadenti tra gli edifici esclusi in base alle definizioni.

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l'Appendice A al DM 25 giugno 2015, tra le esclusioni riporta"...d) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3, D.P.R. 26.8.1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, (art. 3, c. 3, lett. e) del decreto legislativo). L’attestato di prestazione energetica è, peraltro, richiesto con riguardo alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica (art. 3, c. 3-ter, del decreto legislativo);

...se il proprietario ha comunque deciso, per qualche assurda ragione, di dotarlo di riscaldamento pur essendo in effetti il locale ad uso deposito (quindi il suo utilizzo standard non richiede l'installazione di sistemi tecnici...) non rientra comunque nel caso d) di esclusione??? Cioè mi pare che nel punto d) non si consideri se l'impianto li poi sia realmente presente, ma solo se il locale è adibito ad un utilizzo che richiederebbe di essere riscaldato...

Non è chiarissimo questo passaggio. Da come lo interpreto io, in questi casi l'APE va fatto limitatamente alle zone dotate di impianti, anche se in effetti lì si parla di zone adibite ad "uffici e assimilabili". Caso tipico: il gabbiotto uffici climatizzato che si trova in un magazzino, in tal caso l'APE va riferita al solo gabbiotto.
Ma se io ho un magazzino totalmente riscaldato, io lo metto nell'APE.
Ritengo che il punto e) nell'intenzione del legislatore sottintenda sempre edifici non climatizzati i quali non sono normalmente previsti per essere climatizzati, per distinguerli da edifici che normalmente è previsto che siano climatizzati ma che non lo sono (per questi ultimi è comunque obbligatorio l'APE).
Ma in effetti la cosa non è chiara, come al solito. Potrebbe anche essere come dici: edifici che normalmente non prevedono il riscaldamento, ma che per una qualche ragione sono stati riscaldati, allora magari si presume che il funzionamento dell'impiatno sia saltuario e quindi è come se non andasse mai.... ma questa cosa pare assurda, dato che altri edifici pur non dotati di impianto devono essere certificati comunque....

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Ho gli stessi tuoi dubbi.....

Inoltre un'altro punto non mi è chiaro.
Se l'edificio (abitazione monofamiliare pluripiano) è dotato di un vano scala non riscaldato da cui si accede ai diversi piani (nella tipica conformazione di pianerottolo con portone di ingresso ai locali abitativi), la superficie del vano scala va considerata nella S_utile (che andrà a denominatore della EP)? Il corrispondente volume va considerato nel calcolo di S/V?
Mi pongo questo problema perchè magari se il notaio è pignolo e guarda l'APE potrebbe notare una differenza tra la superficie utile dell'abitazione (che tiene conto del vano scala) e quella dell'APE (che a mio parere non dovrebbe tenerne conto).

No, in ogni caso nell'APE va sempre inserita la superficie climatizzata, quindi un vano scala a meno che non abbia dei radiatori, non va considerato nel calcolo. Idem vale per garage, sottotetti, e altri vani tecnici separati dall'abitazione.
Tuttavia se tale vano scala è totalmente interno al volume riscaldato di una stessa unità abitativa (quindi di fatto ad ogni piano non è altro che un normale disimpegno con la rampa di arrivo della scala, non diviso da porte, allora per me è climatizzato, allo stesso modo di corridoi e disimpegni, perchè se anche non ci sono corpi scaldanti si scalda di riflesso e raggiunge la stessa temperatura degli altri locali...

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