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 Oggetto del messaggio: Re: validità APE
MessaggioInviato: giovedì 29 novembre 2018, 11:29 
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Iscritto il: lunedì 14 marzo 2011, 17:44
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barbossa ha scritto:
Calma... per il rinnovo del contratto non serve rifare l'APE. L'APE va rifatta solo per nuovi contratti di locazione.
Quindi si rifà per stipula di nuovo contratto con nuovo inquilino.


la faccenda pare si faccia interessante.

procedo con un esempio, che spesso nella realtà si verifica.
nell'immobile non è cambiato nulla rispetto alla redazione dell'ape fatto 7 anni fa
se ho l'ape valido, ad esempio, per altri tre anni,
che ho utilizzato, ad esempio, per un contratto di affitto fatto 2,5 anni fa, contratto che si è risolto (i motivi di risoluzione possono essere tanti).

a questo punto chiedo:

si deve rifare l'ape (valido altri 3 anni) una volta che si farà un nuovo contratto con un altro soggetto?

io credo proprio di no.

mi sto mettendo anche nei panni dei proprietari che locano per un anno (a studenti).
non è che ogni anno devono rifare l'ape perché si contrae con soggetti nuovi.

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Tra quello che noi riusciamo a malapena a vedere e quello che in realtà accade veramente c'è sempre molta differenza (Banondre, filosofo greco agnostico del II sec. d.C.).


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 Oggetto del messaggio: Re: validità APE
MessaggioInviato: giovedì 29 novembre 2018, 11:49 
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salvatorebennardo ha scritto:
barbossa ha scritto:
Calma... per il rinnovo del contratto non serve rifare l'APE. L'APE va rifatta solo per nuovi contratti di locazione.
Quindi si rifà per stipula di nuovo contratto con nuovo inquilino.


la faccenda pare si faccia interessante.

procedo con un esempio, che spesso nella realtà si verifica.
nell'immobile non è cambiato nulla rispetto alla redazione dell'ape fatto 7 anni fa
se ho l'ape valido, ad esempio, per altri tre anni,
che ho utilizzato, ad esempio, per un contratto di affitto fatto 2,5 anni fa, contratto che si è risolto (i motivi di risoluzione possono essere tanti).

a questo punto chiedo:

si deve rifare l'ape (valido altri 3 anni) una volta che si farà un nuovo contratto con un altro soggetto?

io credo proprio di no.

mi sto mettendo anche nei panni dei proprietari che locano per un anno (a studenti).
non è che ogni anno devono rifare l'ape perché si contrae con soggetti nuovi.


In questo caso assolutamente non va rifatta. Andrebbe rifatta in caso di cambiamento della classe energetica dopo lavori, ristrutturazioni ecc.

Il discorso dei soggetti nuovi vale se al momento della scadenza del contratto non è più valida l'APE. Nel caso si faccia nuovo contratto con altro soggetto e l'APE risulta scaduta si deve rifare... lo trovo normalissimo.
Se si rinnova il contratto con stesso inquilino e l'APE è scaduta non serve rifarla.


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 Oggetto del messaggio: Re: validità APE
MessaggioInviato: giovedì 29 novembre 2018, 11:57 
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Concordo con barbossa.

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 Oggetto del messaggio: Re: validità APE
MessaggioInviato: giovedì 29 novembre 2018, 12:35 
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Se si rinnova il contratto con stesso inquilino e l'APE è scaduta non serve rifarla.

quindi, anche se l'ape è scaduto, e scade il contratto, non si rifà ape se e solo se nel nuovo contratto l'inquilino non cambia.

ma vale anche dopo i 4+4? (o, per i negozi, dopo i 6+6?). che si rifà nuovo contratto con lo stesso inquilino.

la discussione, per come articolata nei vari post, pare generi un po' di "confusione".

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 Oggetto del messaggio: Re: validità APE
MessaggioInviato: giovedì 29 novembre 2018, 13:06 
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Iscritto il: mercoledì 24 ottobre 2007, 14:39
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allora, il concetto è che se non intervengono modifiche "energetiche" l'APE dura 10 anni.
Nel momento in cui viene fatto il contratto di affitto (o stipula in caso di compravendita), l'APE deve essere valido "in quel momento", potrebbe benissimo scadere il giorno dopo, ma sarà da rinnovare solo quando occorrerà allegarlo di nuovo da qualche parte.

Quindi se faccio un contratto che dura 4 anni, anche se l'APE scade dopo 1 anno io sono a posto, perchè l'importante è che sia valido quando viene fatto il contratto.
Nel caso di contratti 4+4 dopo i primi 4 anni viene semplicemente rinnovato il contratto in essere, quindi non serve ripresentare l'APE. Mentre (da che mi risulta) dopo il 4+4 il contratto andrebbe comunque rifatto anche nel caso in cui non cambia l'inquilino, e quindi in tal caso se l'APE è scaduto va rifatto e riallegato al nuovo contratto. Dovrebbe essere così, perchè mi è capitato di fare un APE per mia suocera quando ha rinnovato un contratto per un negozio di sua proprietà, nonostante l'inquilino sia rimasto sempre lo stesso, non so però se esistano altre forme di affitto più lunghe o contratti che vengono tacitamente rinnovati (forse una volta, ma non credo sia ancora possibile).

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 Oggetto del messaggio: Re: validità APE
MessaggioInviato: giovedì 29 novembre 2018, 13:14 
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Parto dal presupposto che "rifare l'APE" significa redigerlo di nuovo, e non semplicemente farne una copia: Finchè l'APE è valido io posso anche cambiare inquilino ogni 6 mesi: ai nuovi inquilini darò ogni volta una copia dell'APE, ma è sempre quello, non è che devo farne uno nuovo tutte le volte....

Inoltre (altra fonte di fraintendimenti, specie con i notai), quando cambia la proprietà (perchè l'edificio viene venduto o ceduto a eredi), l'APE resta valido fino alla scadenza, quindi se io compro una casa dal sig. Tizio che ha un APE intestata a Tizio, e dopo un anno vado a rivenderla a Caio, sull'APE c'è ancora il nome di Tizio, e non il mio (Sempronio), in quanto è ancora valido. Spesso i notai pretendono che sull'APE ci siano per forza i dati del proprietario attuale, anche se non sono passati 10 anni, ma per legge l'APE è valido.

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 Oggetto del messaggio: Re: validità APE
MessaggioInviato: giovedì 29 novembre 2018, 14:37 
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quindi,
alla scadenza dei 4+4,
anche se rimane lo stesso inquilino, è un contratto nuovo, per cui, se l'ape è scaduto, ad esempio un anno prima, si deve rifare.

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 Oggetto del messaggio: Re: validità APE
MessaggioInviato: venerdì 30 novembre 2018, 10:40 
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Allora...
ho trovato pareri discordanti. In alcuni articoli si parla proprio di contratto con nuovo inquilino, in altri di nuovo contratto anche con lo stesso inquilino.
Purtroppo non ho trovato FAQ ufficiali a riguardo.
Personalmente sarei propenso a procedere come dice Boba che di di sicuro non si sbaglia.


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 Oggetto del messaggio: Re: validità APE
MessaggioInviato: venerdì 30 novembre 2018, 11:15 
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secondo me occorre distinguere (per poter leggere i pareri senza discordanze).
mi spiego con un esempio (su questi casi ci lavoravo tanto e di tanto in tanto ci lavoro ancora).

il contratto "standard" ha validità 4+4 (6+6 per uso non abitativo, etc.).
alla prima scadenza si rinnova "tacitamente" (se non concorrono alcuni fatti specifici previsti dalla legge).
una volta rinnovatosi tacitamente, nel contratto è prevista forma e tempi per poterlo disdire alla scadenza dei secondi 4 anni (comunicazione almeno 6 mesi prima, etc.).
ogni anno il contratto è soggetto all'aumento in base agli indici ISTAT etc. etc.
a che serve la pappardella scritta sopra?
dopo 7 anni se il proprietario si accorge che potrebbe locare a prezzo maggiore di quello che gode in quel momento, disdice e poi è libero di ri-contrarre con chiunque, anche con lo stesso inquilino.
una volta disdetto, anche se ri-loca allo stesso inquilino, è un nuovo contratto a tutti gli effetti, per cui, se l'ape nel frattempo è scaduto, occorre rifarlo, anche se l'immobile rimane tele e quale com'era alla data di redazione del primo ape.

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 Oggetto del messaggio: Re: validità APE
MessaggioInviato: venerdì 30 novembre 2018, 12:12 
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salvatorebennardo ha scritto:
secondo me occorre distinguere (per poter leggere i pareri senza discordanze).
mi spiego con un esempio (su questi casi ci lavoravo tanto e di tanto in tanto ci lavoro ancora).

il contratto "standard" ha validità 4+4 (6+6 per uso non abitativo, etc.).
alla prima scadenza si rinnova "tacitamente" (se non concorrono alcuni fatti specifici previsti dalla legge).
una volta rinnovatosi tacitamente, nel contratto è prevista forma e tempi per poterlo disdire alla scadenza dei secondi 4 anni (comunicazione almeno 6 mesi prima, etc.).
ogni anno il contratto è soggetto all'aumento in base agli indici ISTAT etc. etc.
a che serve la pappardella scritta sopra?
dopo 7 anni se il proprietario si accorge che potrebbe locare a prezzo maggiore di quello che gode in quel momento, disdice e poi è libero di ri-contrarre con chiunque, anche con lo stesso inquilino.
una volta disdetto, anche se ri-loca allo stesso inquilino, è un nuovo contratto a tutti gli effetti, per cui, se l'ape nel frattempo è scaduto, occorre rifarlo, anche se l'immobile rimane tele e quale com'era alla data di redazione del primo ape.

Anch'io sapevo così: in un 4+4 o 6+6 il contratto deve essere rifatto allo scadere dei 4+4 o 6+6, a prescindere che l'inquilino sia cambiato o no, quindi se nel frattempo l'APE è scaduto andrà rifatto.
Non mi risulta che esistano contratti di affitto a tempo indeterminato che si rinnovano tacitamente per sempre se l'inquilino non cambia, forse in tal caso si parla di usufrutto o altre forme ma andiamo al di fuori dell'argomento....

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