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Densità urbanistica: il Consiglio di Stato si pronuncia sugli standard minimi

Il Consiglio di Stato si pronuncia in tema di motivazione degli strumenti urbanistici generali nel caso di superamento degli standard minimi di cui al d.m. 2 aprile 1968

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Il superamento degli standard minimi di cui al D.M. 2 aprile 1968, con riferimento alle previsioni urbanistiche complessive di sovradimensionamento, richiede una incisiva e singolare motivazione degli strumenti urbanistici generali e ciò indipendentemente dal riferimento alla destinazione di zona di determinate aree, dalla lesione dell’affidamento qualificato del privato, derivante da convenzioni di lottizzazione, accordi di diritto privato intercorsi fra il Comune e i proprietari delle aree, aspettative nascenti da giudicati di annullamento di concessioni edilizie o di silenzio rifiuto su una domanda di concessione e, infine, dalla modificazione in zona agricola della destinazione di un’area limitata, interclusa da fondi edificati in modo non abusivo.

E’ quanto afferma la recente sentenza del Consiglio di Stato, n. 2089 dell’8 maggio 2017.

 

La vicenda

La vicenda prende le mosse dal cambio di classificazione di un fondo nell’ambito del nuovo Piano Regolatore Generale di un piccolo comune calabrese. Il fondo – 820 mq. circa –  inserito nel PRG precedente in zona B residenziale di completamento, nel nuovo PRG adottato viene classificato in zona C di espansione residenziale.

I proprietari del fondo propongono al riguardo un’osservazione (contiguità del fondo alla zona B “dalla quale non c’era motivo di stralciarlo”), chiedendo il ripristino della precedente destinazione.

Il comune esprime parere favorevole all’accoglimento dell’osservazione, rilevando che il fondo ha una estensione minore di quella minima (mq. 5000) necessaria in zona C per il varo di un piano di lottizzazione.

Tuttavia la regione Calabria, in sede di approvazione dello strumento urbanistico, disattende l’osservazione, confermando la destinazione impressa al fondo.

Gli interessati ricorrono davanti al TAR Calabria, proponendo successivamente appello contro la sentenza. Deducono in primo luogo il difetto di motivazione, che vizierebbe l’atto impugnato in quanto la Regione non avrebbe specificamente ed esaurientemente motivato il mancato accoglimento dell’osservazione da loro proposta – pur accompagnata dal parere favorevole del comune.

Sotto un diverso profilo osservano che l’inserimento del loro fondo nella zona di espansione (all’interno della quale l’edificazione è consentita ai sensi delle N.T.A. comunali solo previa redazione di un piano di lottizzazione di misura eccedente quella del fondo stesso) si dimostra illogica e irrazionale in quanto la zona circostante è già densamente edificata.

 

La sentenza del Consiglio di Stato

1.Motivazione degli strumenti urbanistici generali nel caso di superamento degli standard minimi di cui al D.M. 2 aprile 1968

Per il Consiglio di Stato le osservazioni formulate dai proprietari interessati costituiscono un mero apporto collaborativo alla formazione degli strumenti urbanistici e non danno luogo a peculiari aspettative; pertanto, il loro rigetto non richiede una dettagliata motivazione, essendo sufficiente che siano state esaminate e ritenute, in modo serio e ragionevole, in contrasto con gli interessi e le considerazioni generali poste a base della formazione del piano regolatore generale.

D’altra parte, su un piano più generale, le scelte effettuate dall’Amministrazione nell’adozione degli strumenti urbanistici costituiscono apprezzamento di merito sottratto al sindacato di legittimità, salvo che non siano inficiate da errori di fatto o da abnormi illogicità, sicché anche la destinazione data alle singole aree non necessita di apposita motivazione oltre quella che si può evincere dai criteri generali, di ordine tecnico-discrezionale, seguiti nell’impostazione del piano stesso, essendo sufficiente l’espresso riferimento alla relazione di accompagnamento al progetto di modificazione al PRG, salvo che particolari situazioni non abbiano creato aspettative o affidamenti in favore di soggetti le cui posizioni appaiano meritevoli di specifiche considerazioni.

“In questo senso, le uniche evenienze, che richiedono una più incisiva e singolare motivazione degli strumenti urbanistici generali sono date dal superamento degli  standards  minimi di cui al D.M. 2 aprile 1968, con riferimento alle previsioni urbanistiche complessive di sovradimensionamento, indipendentemente dal riferimento alla destinazione di zona di determinate aree, dalla lesione dell’affidamento qualificato del privato, derivante da convenzioni di lottizzazione, accordi di diritto privato intercorsi fra il Comune e i proprietari delle aree, aspettative nascenti da giudicati di annullamento di concessioni edilizie o di silenzio rifiuto su una domanda di concessione e, infine, dalla modificazione in zona agricola della destinazione di un’area limitata, interclusa da fondi edificati in modo non abusivo.”

 

2.Sulla “polverizzazione degli interventi edificatori”

Nè rileva, secondo la sentenza, l’ulteriore rilievo degli appellanti in quanto, in primo luogo, investe il merito di scelte discrezionali coinvolgenti il governo del territorio e riservate all’Amministrazione, come tali insindacabili in sede giurisdizionale. In secondo luogo, “la tesi degli appellanti – secondo i quali nei lotti di superficie inferiore a quella minima previsto per il piano di lottizzazione – dovrebbe esser possibile costruire in base a intervento diretto, è chiaramente paradossale.

E’ evidente infatti che una polverizzazione degli interventi edificatori comprometterebbe ogni possibilità di perseguimento dell’interesse pubblico all’ordinato governo del territorio cui appunto è finalizzata la previsione urbanistica che impone la previa approvazione di strumenti attuativi nella zona di espansione residenziale.”

“A ciò deve aggiungersi”, conclude la sentenza “ da un lato che nel caso all’esame sulla base degli elementi addotti dalla parte appellante può escludersi la ricorrenza in ogni suo elemento dell’ipotesi del c.d. lotto intercluso; dall’altro che la previsione di comparti attuativi di estensione minima superiore a quella dei singoli fondi è tutt’altro che inconsueta e comporta non già l’impossibilità di edificare per il singolo quanto piuttosto la necessità di coordinare in sede attuativa l’edificazione di più fondi unitariamente considerati”.

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