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Che cos’è il fascicolo del fabbricato?

Il Consiglio dei periti industriali insiste da tempo sull'obbligatorietà del fascicolo del fabbricato per la sicurezza degli edifici. Pubblichiamo un estratto della loro analisi sul tema, che spiega bene di che strumento stiamo parlando

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Nei giorni scorsi il Consiglio nazionale dei periti industriali e periti industriali laureati ha organizzato un convegno in cui è stata presentata una nota di sintesi elaborata dal Centro studi Opificium insieme al Politecnico di Milano. Questa nota fa il punto sul (grave) stato di salute strutturale e impiantistico degli edifici italiani, con l’obiettivo di stimolare e accelerare l’obbligatorietà del Fascicolo del fabbricato, lo strumento indicato da molte categorie tecniche da tempo come passo necessario (ma certamente non sufficiente) per dare un svolta alla gestione del patrimonio costruito nazionale.
La nota è disponibile in versione integrale a questo link. Dal testo completo, ripubblichiamo la porzione che descrive nel dettaglio che cos’è il fascicolo del fabbricato, quali i suoi obiettivi e contenuti, e come si può migliorare la sua efficienza, attraverso la proposta degli ‘indici’ avanzata dai periti industriali e realizzata insieme in collaborazione con Polimi.

Il Fascicolo del fabbricato è un documento tecnico nel quale sono contenute tutte le informazioni relative allo stato di agibilità e di sicurezza di un immobile, sotto il profilo della stabilità, dell’impiantistica, della manutenzione.
L’obiettivo è quello di avere un quadro conoscitivo completo per conoscere lo stato di fatto di un immobile, ma anche i precedenti interventi.

Questo documento, quindi, serve ad individuare l’unità immobiliare, a verificarne la legittimità edilizia-urbanistica, descrivendone lo stato di conservazione, informazioni utili anche per la programmazione di tutte quelle manutenzioni necessarie per mantenere efficiente l’immobile in tutte le sue componenti. Non solo, il Fascicolo del fabbricato, debitamente aggiornato, è presupposto per il rilascio di autorizzazioni o certificazioni di competenza comunale relative all’intero fabbricato ma anche a singole parti dello stesso.

Il Fascicolo così strutturato consente all’Amministrazione Pubblica di avere un quadro generale e preciso circa lo stato e la qualità dei fabbricati presenti sul territorio, ma anche agli utenti (cittadini e proprietari) di avere a disposizione uno strumento sempre aggiornato sulle reali condizioni dell’unità immobiliare, nelle dotazioni e qualità dei vari componenti.

In sintesi l’obiettivo e le finalità del fascicolo del fabbricato sono quelle di fornire una precisa, articolata e dettagliata quantità di informazioni amministrative e tecniche riguardanti:
– l’individuazione dell’intero immobile sotto il profilo tecnico e amministrativo,
– la tipologia strutturale, con l’aspetto antismico,
– le dotazioni e caratteristiche impiantistiche,
– la descrizione delle rifiniture,
– lo stato di manutenzione,
– gli interventi modificativi rispetto allo stato originario,
– le indicazioni sulle operazioni di manutenzione da effettuare,
– le indicazioni sul corretto uso dell’immobile con particolare riferimento alla sicurezza.

Strumento di semplificazione
Il nostro ordinamento già oggi prevede la necessità di avere una moltitudine di certificazioni specifiche, riguardanti ambiti particolari riferiti ad un immobile. Certificazioni che, in diversi casi, devono nel tempo essere rinnovate pena la decadenza delle autorizzazioni all’uso. In molti casi tali certificazioni si perdono nel tempo e l’utente non ha più la consapevolezza di ciò che è necessario e che la norma richiede.
Una situazione aggravata dal fatto che i documenti in possesso delle amministrazioni pubbliche non solo sono gestiti da più enti, ma rispondono a finalità differenti e non sono organicamente correlati fra loro. Se per esempio le informazioni relative agli aspetti strutturali sono in mano alle prefetture o ai comuni, quelli impiantistici alle camere di Commercio o alle Asl, quelli fiscali al Catasto terreni o catasto fabbricati. Ma la pletora di enti ed organismi con funzioni diverse da territorio a territorio, che agiscono e operano a compartimenti stagni, senza alcuna relazione è infinta. Così quando si deve intervenire sul costruito per manutenzioni o riqualificazioni si incontrano diversi problemi.
In questo panorama l’introduzione del Fascicolo del fabbricato diventerebbe un efficace strumento di semplificazione burocratica e si porrebbe come la sintesi finale di tutto ciò che costituisce un immobile. In sostanza uno strumento unico di tutti i vari adempimenti che andrebbe a semplificare la gestione di una molteplicità di attestati e certificati.

Il valore certificativo
Il Fascicolo deve avere valore certificativo, per evitare appunto che diventi uno strumento di pura razionalizzazione di dati ed informazioni utili ma non efficaci e soprattutto non semplificative.
Diventa, quindi, un documento che sostituisce il certificato di conformità edilizia e agibilità, le dichiarazioni di conformità degli impianti, le certificazioni energetiche, il certificato di prevenzione incendi, l’autorizzazione allo scarico e molte altre.
Per tale ragione questo documento deve necessariamente essere firmato da una professionista esperto e abilitati che ne assumerà tutta la responsabilità degli aspetti certificativi.

Gli indici di efficienza
Il valore scientifico del Fascicolo del fabbricato aumenta se associato a indici di efficienza e di qualità. A dimostrarlo una ricerca del Politecnico di Milano che, andando oltre la semplice idea di Fascicolo del fabbricato, ha permesso di associare ad esso una serie di indici di efficienza (degrado, invecchiamento e documentazione), capaci di valutare lo stato documentale e soprattutto di conservazione di un immobile.
Il risultato di questo lavoro consente di avere anche un quadro preciso dello stato di ciascun immobile e soprattutto di mettere in evidenza gli aspetti critici, come quello relativo alla conformità antisismica, in modo tale da avere consapevolezza dei livelli di rischio e di poter, conseguentemente, programmare nel tempo le necessarie attività di adeguamento e di messa in sicurezza.
L’indice di efficienza dell’edificio nel suo complesso può essere reso noto al proprietario o all’affittuario con l’indicazione delle maggiori criticità, all’amministratore che può avere invece il quadro completo ed al manutentore che avrà, invece, accesso ai dati di dettaglio. Gli indici così definiti, essendo basati su opportune scomposizioni e riaggregazioni, permettono di mantenere traccia delle verifiche svolte e quindi di localizzare coerentemente le anomalie riscontrate secondo differenti gradi di approfondimento.
In questo modo possono essere utilizzati quale indicatore sintetico dello stato di fatto (documentale e tecnico) di un edifico e delle sue parti, ma potranno garantire, attraverso opportuni approfondimenti, l’utilizzo delle informazioni raccolte anche con differenti finalità, quali, ad esempio, la valutazione economica dell’edificio, la valutazione e predisposizione di piani e programmi di manutenzione, la valutazione di eventuali priorità di intervento ai fini del ripristino di corrette condizioni d’uso.

I risparmi attesi
L’introduzione del Fascicolo del fabbricato, accanto al fondamentale e imprescindibile tema della sicurezza e della prevenzione, porta con sè una serie di risparmi, talvolta sottovalutati.
– Meno costi per perizie e valutazioni necessarie per la compravendita o la stipula di un mutuo: tutte le certificazioni sono aggiornate.
– Meno costi per la stipula dei contratti assicurativi: questi sono commisurati all’effettivo stato di conservazione dell’immobile.
– Meno onorari per il professionista: il tecnico specializzato ha già a disposizione le documentazioni relative alle analisi, indagini e rilievi propedeutici a qualsiasi progetto.
– Meno costi per consulenze sui dati per le denunce fiscali, o per i dati Tarsu: il Fascicolo contiene già la situazione aggiornata.

Naturalmente sugli edifici esistenti i costi saranno ammortizzati nel tempo, con situazioni profondamente diversificate tra di loro. Naturalmente più il fabbricato è datato e più consistenti saranno le operazioni da effettuare a partire dalla semplice indagine e valutazione. In questo caso il costo potrà forse essere sensibilmente più elevato, ma di certo assolutamente giustificato rispetto ai vantaggi che darà all’utente nel corso della vita dell’immobile. Senza considerare il valore primario e incommensurabile della tutela di vite umane. Non ci sarà mai risparmio più efficace di quello di aver introdotto nel tempo una cultura della manutenzione sistematica e programmata.

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