Costruire su aree a destinazione agricola: guida a titoli e normativa | Ingegneri.info

Costruire su aree a destinazione agricola: guida a titoli e normativa

Cosa dice il Testo Unico edilizia e quali sono i titoli abilitativi necessari per edificare in aree a destinazione agricola. Guida pratica e strumenti di orientamento

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Quali titoli possedere e sull’indice di fabbricabilità fondiaria da considerare per gli interventi edilizi in aree a destinazione agricola previsti dal T.U. per l’Edilizia D.P.R. n. 380/2001?

È opinione corrente che costruire una casa in zona agricola sia del tutto impossibile; esporremo di seguito quali interventi poter effettuare, su quali titoli bisogna possedere per poter edificare il zona agricola inviduando l’indice di fabbricabilità fondiaria previsto per gli interventi a destinazione agricola secondo il Testo Unico per l’Edilizia D.P.R. n. 380/2001. In questo articolo vedremo in particoaler:

  • Cosa si intende per zona agricola?
  • Cosa specifica in merito il Testo Unico per l’Edilizia D.P.R. n. 380/2001?
  • Quali sono i titoli abilitativi e quali gli indici di fabbricabilità per poter costruire in area agricola?
  • Si può costruire un prefabbricato in zona agricola senza richiedere il permesso di costruire?

Per ogni approfondimento ulteriore, ti ricordiamo che è stata pubblicata “Guida 2018 alle pratiche edilizie”, l’edizione aggiornata con le ultime novità normative della guida messa a punto da Giorgio Tacconi dedicata ai ttitoli abilitativi e alle pratiche da espletare per il tecnico. Acquista cliccando sul box.

Cosa si intende per zona agricola?

Il territorio comunale, per mezzo del Piano Regolatore Generale (PRG) o dell’analogo strumento urbanistico vigente, è suddiviso in Zone Territoriali Omogenee (ZTO), che secondo quanto definito dal Decreto Interministeriale del 2 aprile 1968, n. 1444Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della legge n. 765 del 1967”, si possono distinguere in:

    Zone A

    zone del territorio comunale che comprendono parti di territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;

    Zone B

    zone del territorio comunale che comprendono le parti di territorio totalmente o parzialmente edificate diverse dalle zone A in cui l’indice di densità territoriale di ciascuna zona enucleata non sia inferiore ad 1,5 mc/mq;

    Zone C

    zone del territorio comunale che comprendono le parti di territorio destinate a nuova edificazione per la realizzazione di manufatti ad uso residenziale o direzionale o ricettivo o extralberghiero, l’intervento è ammissibile previa redazione di uno strumento urbanistico esecutivo che ha carattere obbligatorio, di iniziativa pubblica o privata o a cura dei soggetti attuatori di progetti di edilizia sovvenzionata e convenzionata secondo gli indici urbanistici e i modelli tipologici di progetto indicati negli strumenti urbanistici esecutivi che hanno carattere obbligatorio, redatti per iniziativa pubblica e privata;

    Zone D

    zone del territorio comunale che comprendono le aree destinate alle attività produttive, non agricole, a valenza varia;

    Zone E

    zone del territorio comunale che comprendono aree agricole in cui si manifestano le colture in modo variamente articolato;

    Zone F

    zone del territorio comunale che comprendono gli spazi per le attrezzature pubbliche di interesse generale.

Risulta quindi evidente, che per zone agricole si intendono le parti del territorio comunale in cui si manifestano colture in modo variamente articolato e che comprendono le parti anche residuali di territorio prevalentemente pianeggianti, ancorché compromesse da insediamenti residenziali, caratterizzate da colture agricole e le parti di territorio prevalentemente collinari, caratterizzate da una prevalente vegetazione di tipo spontaneo (gariga, macchia, aree boscate e di riforestazione) il cui integrale mantenimento è ritenuto essenziale per la salvaguardia idrogeologica e paesistica del territorio comunale.

La destinazione ad area agricola di una parte di territorio comunale infatti, ha lo scopo di limitare l’attività edificatoria in tale area, salvaguardando il paesaggio e l’ambiente con l’intento principale di mantenere il giusto equilibrio tra le aree libere e quelle costruite.

Cosa specifica in merito il Testo Unico per l’Edilizia D.P.R. n. 380/2001?

Il Testo Unico per l’Edilizia D.P.R. n. 380/2001 al capo II specifica quali interventi edilizi sono subordinati al permesso di costruire (Legge n. 10 del 1977, art. 1; legge 28 febbraio 1985, n. 47, art 25, comma 4) demandando alle regioni il potere di individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire.

Definendo dunque il permesso di costruire come titolo autorizzativo rilasciato dal Comune di riferimento e necessario per eseguire interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia all’interno di quest’ultimo, il permesso di costruire occorre richiederlo per:

  • interventi di nuova costruzione;
  • interventi di ristrutturazione urbanistica,
  • interventi di ristrutturazione edilizia che portano ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportano modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, o, se si tratta di immobili compresi nelle zone omogenee A, mutamenti della destinazione d’uso, nonché interventi che comportano modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli.

Il D.P.R. n. 380/2001, secondo quanto disposto dall’art. 16, comma 3, lettera a), specifica inoltre, che i permessi di costruire per gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale (ai sensi dell’art. 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153) sono rilasciati a titolo gratuito, prevedendo però in caso di accertamento in sanatoria tramite l’art. 36 dello stesso D.P.R. 380/2001, che in seguito all’accertamento di conformità di interventi edilizi in origine gratuiti (quali appunti quelli agricoli in zona territoriale omogenea “E”) sia corrisposta, a titolo di oblazione, una somma pari al contributo di costruzione dovuto secondo i normali parametri di qui all’art. 16 suesposto.

È meno noto invece, che l’esenzione prevista dalla norma citata è limitata agli insediamenti in zona agricola e agli imprenditori agricoli a titolo principale, spingendo a prevedere espressamente l’onerosità per i permessi di costruire rilasciati ad imprese agricole e/o soggetti individuali senza il requisito soggettivo di imprenditori agricoli.

“Clicca questo link per approfondire le disposizione previste dal D.R.R. n. 380/2001”

Quali sono i titoli abilitativi e quali gli indici di fabbricabilità per poter costruire in area agricola?

Secondo quanto su esposto quindi, per poter edificare in zona agricola ed ottenere il titolo abilitativo che in questo caso è rappresentato dal permesso di costruire, oltre che dover possedere la titolarità del diritto di proprietà o di altro titolo di disponibilità dell’immobile, bisogna dimostrare la compatibilità dell’intervento edilizio con lo strumento urbanistico attualmente in vigore nel Comune in cui si vuole intervenire.

Il tipo di edificio che si può costruire a prescindere dall’uso abitativo o semplicemente strumentale della costruzione (deposito attrezzi, deposito del raccolto, ecc.) deve essere strettamente correlato con l’esercizio dell’attività di imprenditore agricolo a titolo principale e volto ad assolvere le funzioni utili per lo svolgimento dell’attività agricola.

I requisiti principali sono pertanto i seguenti:

  • Il proprietario avente diritto, deve esercitare l’attività di imprenditore agricolo e/o coltivatore diretto a titolo principale ;
  • Il progetto inerente l’edificio da costruire sia rispondente alla vocazione agricola del fondo;
  • L’intervento da realizzare sia funzionale alla conduzione del fondo e alle esigenze dell’imprenditore agricolo;
  • La costruzione è consentita nei limiti dello strumento urbanistico vigente del Comune in cui si intende operare con un indice di fabbricabilità fondiaria non superiore a 0,03 mc/mq;
  • Ottenere il permesso di costruire e conseguire le opportune autorizzazione amministrative a prescindere dall’utilizzo abitativo o strumentale (deposito attrezzi, deposito del raccolto, ecc.) dell’edificio.

Per ogni Zona Territoriale Omogenea (Z.T.O.) prevista all’interno del P.R.G., è infatti un determinato indice di fabbricabilità fondiaria, inteso come l’indice che esprime il volume in metri cubi costruibile per ogni metro quadrato di superficie fondiaria.

Ne conviene pertanto, ribadendo che ogni singolo Comune può decidere quale indice di fabbricabilità fondiaria applicare alle proprie Zone Territoriali Omogenee “E” e non potendo superare all’interno dei propri strumenti urbanistici la massima densità fondiaria di 0,03 mc/mq per la costruzione di abitazioni in aree agricole (secondo quanto disposto dal D.M. n. 1444/68), che qualora si disponga per esempio di un terreno agricolo con superficie pari  a un ettaro (10.000 mq), sarà possibile costruire 300 mc di fabbricato, corrispondente più o meno ad un’abitazione di 100 mq di superficie considerato un  interpiano di 3 metri.

Si può costruire un prefabbricato in zona agricola senza richiedere il permesso di costruire?

È convinzione comune ritenere che la costruzione di un prefabbricato in area agricola non sia soggetta alla richiesta ed all’ottenimento del permesso di costruire.

Il prefabbricato invece, che sia realizzato ad uso abitativo o meno, è una costruzione destinata a durare nel tempo, essendo pertanto soggetta a tutte le prescrizioni, vincoli e limiti previsti per un edificio tradizionale.

Il Testo Unico per l’Edilizia D.P.R. n. 380/2001, indica infatti tra gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio soggetti a permesso di costruire, all’art. 3, comma 1, lettera e), punto e.5): “l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore”; specificando dunque che anche la costruzione di un edificio prefabbricato deve sottostare alle stesse regole valide per un edificio in cemento armato o in muratura.

“Clicca questo link per avere maggiori informazioni riguardo il permesso di costruire ed il nuovo modello unico unificato in vigore dal 20 Ottobre 2017”

Leggi anche: Pratiche edilizie, ecco la guida 2018: intervista all’autore Giorgio Tacconi

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