Immobili da costruire: per le vendite su carta valgono solo le garanzie ordinarie | Ingegneri.info

Immobili da costruire: per le vendite su carta valgono solo le garanzie ordinarie

La Corte Costituzionale ribadisce che gli accordi preliminari tra acquirente e venditore aventi ad oggetto una unità immobiliare individuata in un progetto per il quale non è stato ancora avviato l’iter amministrativo edilizio, sono tutelati dal codice civile ma esclusi dalla disciplina speciale di garanzia.

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La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 32 del 19 febbraio 2018 si è pronunciata negativamente in merito alla questione di illegittimità costituzionale degli artt. 1, comma 1, lettera d) e 5 e 6, comma 1, lettera i),  del d.lgs. n. 122/2005, (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210), che escludono dalle tutele previste per coloro che acquistano un immobile da costruire o in corso di costruzione, le cosiddette vendite su carta ossia le ipotesi in cui oggetto delle compravendita è un bene futuro rispetto al quale esiste un progetto, forse anche definitivo, ma  che non è stato presentato al Comune per l’ottenimento del titolo abilitativo edilizio.

Il caso

Il giudizio civile nel corso del quale è stato sollevato l’incidente di costituzionalità è stato promosso da una socia di una società edilizia cooperativa che aveva prenotato un alloggio da costruire, nei confronti della società per la ripetizione di quanto versato a titolo di acconto e di seconda rata, allegando la mancata prestazione, all’atto della prenotazione, della dovuta garanzia fideiussoria ad opera della società promittente, a ciò obbligata – secondo lei – dal disposto di cui all’art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005, e sostenendo, come conseguenza del dedotto inadempimento di tale obbligo, la nullità della prenotazione effettuata. La società convenuta ha contestato la sussistenza dell’obbligo perché non previsto dalla legge, in quanto nella specie si trattava di immobile da costruire per il quale non era stato ancora richiesto, all’atto della prenotazione, il permesso di costruire.
Per immobili da costruire, le norme in esame intendono gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. Secondo il tribunale che aveva sollevato la questione di illegittimità costituzionale, tali norme si porrebbero in contrasto con l’art. 3 Cost. sotto il profilo della disparità di trattamento, in quanto la normativa censurata disciplinerebbe diversamente situazioni omogenee, ossia quella di chi acquista prima che il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto e quella di chi acquista dopo tale momento, precludendo, nel primo caso, l’accesso alla tutela assicurata dal decreto con riferimento alla seconda ipotesi.
In particolare, si contestava:
  • l’art. 1, comma 1, lettera d), nella parte in cui, nel definire immobili da costruire esclude dalla protezione introdotta dal medesimo decreto legislativo i contratti di acquisto di immobili per i quali non sia stata ancora presentata alcuna richiesta di permesso di costruire, dedotta in contratto quale condizione risolutiva della stessa pattuizione;
  • l’art. 5, comma 1, nella parte in cui, nel fissare la vigenza della nuova normativa introdotta dal d.lgs. n. 122 del 2005, individua quale presupposto per la sua applicabilità la posteriorità della richiesta del permesso di costruire o di altro titolo abilitativo rispetto alla data di entrata in vigore del medesimo decreto (21 luglio 2005);
  • l’art. 6, comma 1, lettera i), nella parte in cui impone, quale contenuto necessario del contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire, l’indicazione degli estremi del permesso già ottenuto o della domanda di titolo abilitativo già presentata presso le autorità.
Le questioni di costituzionalità sono state sollevate in riferimento al principio di eguaglianza, ritenendo il giudice rimettente ingiustificata la disciplina differenziata in ragione della suddetta definizione di immobile da costruire, nella parte in cui non include nella garanzia fideiussoria gli acquirenti di immobili per i quali non sia stato nemmeno richiesto il permesso di costruire (acquisti cosiddetti sulla carta).

La sentenza n. 32 del 19 febbraio 2018

La Corte ha chiarito che il legislatore, escludendo tali fattispecie dall’ambito delle norme sulla tutela degli acquirenti ha voluto circoscrivere l’ambito di protezione per chi acquista una casa ancora da costruire solo a quelle fattispecie che hanno già un minimo di concretezza ossia quei contratti preliminari che hanno ad oggetto un immobile per il quale è stato dato avvio all’iter amministrativo per l’ottenimento del titolo abilitativo edilizio.

Con riferimento poi alle singole e distinte disposizioni censurate, la sentenza dichiara inammissibile la questione di legittimità costituzionale dell’art. 5 del  d.lgs. n. 122 del 2005, disposizione questa che (nel suo originario unico comma) regola l’applicabilità, sotto il profilo temporale, della nuova disciplina posta in particolare dagli artt. 2 e 3, ossia l’obbligo della garanzia fideiussoria, escludendo l’insorgenza dell’obbligo per quei contratti di compravendita che, seppur stipulati nella vigenza della nuova normativa, avessero riguardato immobili da costruire per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo fosse stato richiesto anteriormente alla data di entrata in vigore del medesimo decreto.

La sentenza non pone in dubbio la legittimità di accordi preliminari tra acquirente e venditore che prevedano il versamento di somme a titolo di acconto, relativi a una unità immobiliare individuata in un progetto per il quale non è stato ancora avviato l’iter amministrativo edilizio. Il contratto preliminare di acquisto di immobile da costruire, anche prima della presentazione della richiesta di permesso di costruire, è in sé lecito potendo la prestazione di cose future essere dedotta nel contratto ai sensi dell’art. 1348 del codice civile «salvi i particolari divieti di legge» ed essendo legittima la vendita di cose future (art. 1472 cod. civ.).

La giurisprudenza di legittimità ha escluso che dalla previsione dell’obbligo di garanzia fideiussoria e dalla complessiva normativa di protezione prevista dal d.lgs. n. 122 del 2005 possa desumersi, per induzione, un divieto di porre come oggetto del contratto di compravendita di cosa futura un immobile da costruire che, in ragione della mancanza non solo del permesso di costruire ma anche della richiesta dello stesso, non renda operante tale tutela speciale.

Tali accordi sono tutelati in via ordinaria dal codice civile ma sono esclusi dalla disciplina “speciale” di garanzia, in quanto forme contrattuali diverse dai casi in cui l’affidamento del privato acquirente quando il costruttore abbia già avviato la richiesta del titolo abilitativo è senza dubbio maggiore e, quindi, necessita di una tutela “speciale” rispetto a quelle molto più aleatorie in cui è presente solo un semplice progetto di cui lo stesso acquirente non può non essere consapevole.

La normativa censurata – si legge nella sentenza – persegue la finalità di approntare una garanzia specifica dell’affidamento, meritevole di tutela, che l’acquirente ripone nell’effettiva realizzazione (o completamento, se già iniziata) della costruzione dell’immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita; affidamento indotto dalla circostanza dell’intervenuto rilascio del permesso di costruire o almeno della già presentata richiesta per il suo ottenimento. Questo contesto di legalità sotto l’aspetto urbanistico costituisce di per sé un fattore rassicurante ed un indiretto incentivo all’acquisto per il promittente acquirente, persona fisica, radicando in quest’ultimo un affidamento maggiore nella determinazione di assentire l’impegno contrattuale di acquisto dell’immobile da costruire assumendone i relativi oneri economici.

Il prescritto procedimento amministrativo di rilascio del permesso di costruire e quindi di verifica della compatibilità di ciò che l’imprenditore sta costruendo – o si accinge a costruire – con la vigente normativa urbanistica è l’elemento differenziale rispetto alla diversa fattispecie dell’immobile da costruire per il quale non sia stato nemmeno richiesto il relativo permesso e che pertanto non vede sorgere nel promittente acquirente quel particolare affidamento nel contesto di legalità in cui si colloca l’iniziativa imprenditoriale di costruzione dell’immobile ove almeno tale permesso sia già stato richiesto.
L’acquisto di immobili da costruire cosiddetto sulla carta si connota come operazione economica maggiormente rischiosa – ma non perciò illecita, né meramente aleatoria – per il promittente acquirente, che di ciò non può non essere consapevole anche al di là di specifici oneri informativi ove il contratto ricada nell’ambito di applicazione del codice del consumo. La tutela è quella codicistica e segnatamente la nullità del contratto ai sensi dell’art. 1472, secondo comma, cod. civ. laddove «la cosa non viene ad esistenza».

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