I Piani Casa regionali e le competenze dei Comuni | Ingegneri.info

I Piani Casa regionali e le competenze dei Comuni

Tra proroghe e integrazioni, i Piani Casa regionali tendono a diventare strutturali, con un crescente impatto sulle competenze dei Comuni. Dalla Sicilia alla Val d'Aosta, ecco la situazione, regione per regione, dove è rimasto in vigore un Piano Casa

Piano casa, le regole in Italia
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I Piani Casa regionali, norme di carattere straordinario e transitorio, a seguito di proroghe e integrazioni tendono a diventare strutturali, con un crescente impatto sulle competenze dei Comuni in tema di governo del territorio, una funzione fondamentale dell’autonomia locale che, in base alla Costituzione e al principio di sussidiarietà, è oggetto di legislazione esclusiva dello Stato e non può quindi essere eccessivamente compressa da parte della legislazione regionale.
Il Piano Casa nazionale varato nel 2009 ha generato, in quasi dieci anni di applicazione, una folta produzione normativa a livello regionale, suscitando anche questioni di illegittimità costituzionale e contenziosi tra Comuni e Regioni. In particolare, il tema delle competenze nella materia governo del territorio ha segnato la discussione intorno alle normativa dei vari piani casa regionali, che si estende su tre livelli normativi, come ha ricordato la Corte Costituzionale, nella sentenza n. 121 del 26 marzo 2010:
  • il primo livello normativo è quello statale, con l’approvazione di un piano nazionale per il rilancio dell’edilizia abitativa, che ha inteso disciplinare la determinazione di facilitazioni, semplificazioni e incentivi agli interventi edilizi, determinando principi, condizioni e parametri che dovrebbero garantire l’uniformità dei criteri di applicazione su tutto il territorio nazionale;
  • il secondo livello normativo riguarda la programmazione e la determinazione degli interventi di edilizia residenziale pubblica, che ricade nella materia governo del territorio, a cui concorrono le Regioni; a tale riguardo, i Piani Casa regionali, norme all’origine e formalmente di carattere straordinario e transitorio, tendono in alcuni casi a diventare strutturali, attraverso successive proroghe integrazioni nella normativa ragionale, creando un parallelismo imperfetto con la normativa statale, richiamata come riferimento generale e limite all’applicazione degli interventi previsti nei piani stessi;
  • il terzo livello normativo concerne il principio di sussidiarietà (art. 118, comma 1, Cost.), secondo il quale ai Comuni devono essere assicurate tutte le funzioni di pianificazione e di vigilanza che non necessitino di esercizio sovracomunale. La legislazione regionale dovrebbe individuare gli interessi che vanno amministrati nei piani regionali e provinciali, in quanto essenziali per le rispettive comunità, riconoscendo i Comuni come “principali titolari dei poteri pianificatori in materia urbanistica nonché dei poteri gestionali” (Corte Costituz., n. 196/2004). È invece avvenuto il contrario: una drastica sottrazione di poteri ai Comuni, con la deroga agli strumenti urbanistici, mitigata con la concessione di ridotti tempi e modalità di intervento sull’applicazione delle disposizioni regionali.

Sul tema dei piani casa abbiamo realizzato un focus a fine 2016, ma la materia è, come molte altre, in continuo divenire.

Piano casa, il rapporto tra regioni e comuni

In questo articolo si esamina in particolare l’impatto dei Piani Casa regionali sulle competenze comunali di gestione del territorio, una funzione fondamentale dell’autonomia dei Comuni, che, in base all’art. 117, 2 c., lett. p, Cost., è oggetto di legislazione esclusiva dello Stato e non può quindi essere eccessivamente compressa da parte della legislazione regionale, che non può in alcun caso rendere inoperanti i piani urbanistici comunali, privandoli di adeguati ed effettivi spazi di manovra, bensì deve limitarsi a prevedere la sottrazione di alcune competenze in considerazione di “concorrenti interessi generali, collegati ad una valutazione più ampia delle esigenze diffuse nel territorio” (Corte costituz. n. 378/2000).
A tal proposito giova ricordare che “il potere dei Comuni di autodeterminarsi in ordine all’assetto e alla utilizzazione del proprio territorio non costituisce elargizione che le Regioni, attributarie di competenza in materia urbanistica, siano libere di compiere. Si tratta invece di un potere che ha il suo diretto fondamento nell’art. 128 della Costituzione, che garantisce, con previsione di principio, l’autonomia degli enti infraregionali, non solo nei confronti dello Stato, ma anche nei rapporti con le stesse Regioni, la cui competenza nelle diverse materie elencate nell’art. 117, e segnatamente nella materia urbanistica, non può mai essere esercitata in modo che ne risulti vanificata l’autonomia dei Comuni” (Corte Costituz. n. 83/1997).
Le norme regionali non dovrebbero consentire l’autorizzazione di trasformazioni (rilevanti come nella materia urbanistico-edilizia) che non siano il frutto di una preventiva, adeguata e specifica ponderazione degli effetti sul territorio e sulla collettività insediata, attraverso un procedimento ispirato a rigidi criteri di pubblicità e imputato a organi che siano espressione diretta della collettività interessata. I Piani Casa regionali possiedono tali requisiti? Pur con l’indicazione  dei casi di esclusione (centri storici, aree naturali protette o tutelate come beni culturali o a rischio idrogeologico e sismico, zone costiere, difformità del titolo edilizio, abusivismo ecc.) le norme in questione si pongono come direttamente esecutive e ammettono da parte dei Comuni la mera funzione di controllo e vigilanza, concedendo solo brevi termini per deliberare nel merito del campo di applicazione.
Ecco la situazione nelle regioni che hanno mantenuto in vigore un Piano Casa, con riguardo specifico ai limiti urbanistici e al ruolo dei Comuni, con alcuni casi di deliberazioni comunali mirate a limitare e condizionare l’automaticità degli interventi.

Piano Casa Abruzzo

L’Abruzzo con la legge regionale n. 16/2009 modificata dalla Lr n. 10/2010, è l’unica regione che prevede un assenso esplicito da parte degli enti locali all’applicazione della legge regionale che istituisce il Piano Casa. L’autonomia comunale consisteva nella possibilità dei Comuni di deliberare entro il 31 luglio 2010 se applicare o meno il Piano Casa sul loro territorio,  determinare esclusioni nonché stabilire limiti differenziati alle possibilità di ampliamento.
Come limiti urbanistici agli ampliamenti sono considerati: la coerenza architettonica e progettuale, la certificazione antisismica nelle zone classificate a rischio sismico 1 e 2, l’esistenza di opere di urbanizzazione primaria ovvero al loro adeguamento in ragione del maggior carico urbanistico.
Le demolizioni e ricostruzioni, con aumenti fino al 35% della superficie utile esistente, sono consentiti anche su aree diverse non a rischio idrogeologico purché a ciò destinate dagli strumenti urbanistici e individuate entro il 27 dicembre 2009 da deliberazione del Consiglio comunale.

Piano Casa Basilicata

In Lucania vige sul tema del piano casa  la legge regionale n. 25/2009. I premi di cubatura, ovvero di Superficie utile lorda (Sul), ad incremento delle volumetrie consentite, presuppone il recepimento da parte del Comune nella normativa di attuazione dello strumento urbanistico, e comunque nel rispetto dei limiti di distanze e di altezze indicati dagli strumenti urbanistici vigenti, nell’ordine del 2% delle volumetrie stesse, ovvero dello 0,70% della Sul.

Interventi straordinari di riuso del patrimonio edilizio sono consentiti in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, di riutilizzo a fini volumetrici di superfici coperte e libere dei piani terra di edifici esistenti, per le seguenti destinazioni d’uso:
  • parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari;
  • alloggi sociali;
  • alloggi per persone con disabilità;
  • nuove unità immobiliari di superficie complessiva non inferiore a mq 45.

I Comuni, entro 90 giorni dalla entrata in vigore della legge, potevano:

  • perimetrare ulteriori ambiti e tessuti in cui non è consentito realizzare gli interventi, sulla base di specifiche valutazioni di carattere urbanistico, edilizio, paesaggistico;
  • individuare limitate parti del territorio nelle quali le disposizioni sugli interventi non trovano applicazione;
  • derogare alle previsioni della legge regionale, con parere vincolante della Regione.

Piano Casa Calabria

Sul fronte calabrese la normativa relativa al piano casa è molto ricca: il tema infatti è stato trattato nella legge regionale n. 21/2010 modificata dalle leggi regionali 25/2010, 7/2012, 18/2012, 23/2013, n. 23, 4/2015 e dalla Deliberazione n.167 del 21 dicembre 2016.

L’esecuzione di interventi di razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, di riqualificazione di aree urbane degradate, di sostituzione edilizia,  di ampliamento e di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti possono essere realizzati non solo in deroga alle previsioni dei regolamenti comunali e degli strumenti urbanistici e territoriali comunali, provinciali e regionali, ma anche alle misure di salvaguardia per la riduzione del rischio idrogeologico, fatte salve le disposizioni definite dalla  normativa nazionale vigente.

I Comuni, entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge,  potevano disporre, motivatamente:

  • l’esclusione di parti del territorio comunale o di singoli ambiti o immobili dall’applicazione della legge in ragione di particolari qualità di carattere storico, culturale, artistico, architettonico, morfologico, paesaggistico o per motivi di funzionalità urbanistica;
  • la perimetrazione di ambiti territoriali nei quali gli interventi previsti dalla legge regionale possono essere subordinati a specifiche limitazioni o prescrizioni, quali, a titolo meramente esemplificativo, particolari limiti di altezza, distanze tra costruzioni, arretramenti dal filo stradale, ampliamenti dei marciapiedi, ecc.;
  • la definizione di parti del territorio comunale nelle quali per gli interventi previsti dalla legge possono prevedersi altezze massime e distanze minime diverse da quelle prescritte dagli strumenti urbanistici vigenti.

Ai Comuni è stato consentito approvare, con deliberazione del consiglio comunale, entro e non oltre il 1° marzo 2017, un provvedimento motivato di modifica o integrazione del precedente atto deliberativo, che però non comportasse la riduzione di quelle aree già oggetto di applicazione della normativa previgente.

I Comuni, entro il 31 dicembre 2018, hanno la facoltà di approvare piani particolareggiati di recupero del centro storico, nell’ambito dei quali prevedere eventuali interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione, sostituzione edilizia e razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente.

Per la riqualificazione delle aree urbane degradate, possono essere individuati dalle amministrazioni comunali, ambiti dove, anche in variante agli strumenti urbanistici vigenti, è consentito l’aumento entro il limite del 50% della volumetria esistente, per gli interventi di demolizione, ricostruzione e ristrutturazione urbanistica degli edifici residenziali pubblici, purché i Comuni abbiano provveduto a redigere il relativo “piano di rottamazione”.

Piano Casa Campania

In una regione dove l’abusivismo è una piaga sociale, vige per il piano casa la legge regionale 19/2009 modificata dalle leggi regionali n.1/2011, n. 4/2011, e n. 1/2012.

Oltre alle esclusioni comuni agli altri Piani Casa, gli interventi edilizi non possono essere realizzati su edifici che risultano collocati all’interno:

  • di aree dichiarate a pericolosità o rischio idraulico elevato o molto elevato, o a pericolosità geomorfologica elevata o molto elevata, dai piani di bacino o dalle indagini geologiche allegate agli strumenti di pianificazione territoriale, agli atti di governo del territorio o agli strumenti urbanistici generali dei comuni;
  • della zona rossa per i comuni rientranti nelle zone a rischio vulcanico dell’area Vesuviana.
I limiti urbanistici agli incrementi volumetrici comprendono la non cumulabilità con gli ampliamenti delle residenze per necessità di adeguamento igienico-sanitario e funzionale, nel limite massimo complessivo di 200 metri cubi di volume nella fascia di rispetto della viabilità né con quelli di realizzazione ad attività libera di pertinenze di edifici o unità immobiliari esistenti, fatta esclusione per depositi, serre, verande e bussole.
Nelle zone omogenee A e B0 o per i singoli edifici ad esse equiparate occorre rispettare le specifiche disposizioni tipologico-architettoniche e di allineamento degli edifici previste dagli strumenti urbanistici e la sopraelevazione, se non espressamente vietata, non può superare l’altezza massima delle costruzioni prevista per la zona omogenea.
Sempre nelle zone omogenee A e B0, l’ampliamento non può comportare aumento delle unità immobiliari esistenti, salva diversa previsione degli strumenti urbanistici comunali. Nelle altre zone l’ampliamento può invece comportare l’aumento del numero delle unità immobiliari esistenti “relativamente alla parte effettivamente ampliata”, salva più estensiva previsione degli strumenti urbanistici comunali.
Demolizioni e ricostruzioni in genere non sono ammesse. Solo in caso di singoli edifici esistenti al 19/11/2009 non coerenti con le caratteristiche storiche o architettoniche o paesaggistiche e ambientali individuate dagli strumenti urbanistici, quando gli interventi di sostituzione edilizia parziale o totale comportino una diminuzione del volume o superficie utili o delle unità immobiliari esistenti, si può concordare con il Comune il trasferimento dei diritti edificatori in altre aree del territorio comunale attraverso una convenzione crediti edificatori aumentati del 50%. I crediti debbono avere un tempo massimo di utilizzo.

Piano Casa Lazio

La legge regionale n. 21/2009 modificata da altre due leggi regionali, la n. 10/2011  e la n. 7/2017, disciplinano il Piano Casa, integrato nella legge regionale sulla rigenerazione urbana, che affida ai Comuni l’individuazione di ambiti territoriali urbani di riqualificazione e recupero edilizio, per consentire interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica o di demolizione e ricostruzione, con una volumetria o una superficie lorda aggiuntiva al massimo del 30%. Sono possibili cambi di destinazione d’uso e delocalizzazioni. Le disposizioni sugli ambiti di riqualificazione e recupero edilizio non si applicano agli insediamenti urbani storici individuati come tali dal Ptpr.

I Comuni, entro 90 giorni dall’entrata in vigore della legge del 2009, potevano:

  • limitare o escludere l’ammissibilità degli interventi per ragioni di particolari qualità urbnistiche o architettoniche;
  • prevedere una riduzione fino al 30% del contributo dovuto in riferimento agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria per gli interventi di ampliamento e di demolizione e ricostruzione della prima casa;
  • applicare una riduzione fino al 30% del costo di costruzione.

Il Comune di Roma conferma le ipotesi di limitazione  ed esclusione  individuate dalla legge regionale, riconoscendo una  riduzione  del  30%  degli  oneri  di  urbanizzazione  primaria  e  secondaria e del costo  di costruzione  per la demolizione-ricostruzione riguardante gli immobili  adibiti  a  prima  casa.  Per gli ampliamenti, sempre su prime case la  riduzione  del contributo  di  costruzione è invece del 15%.

Piano Casa Liguria

Gli strumenti normativi di riferimento sono la legge regionale n. 22/2015 che ha modificato la legge regionale n.49/2009. Nei Comuni costieri le disposizioni del Piano Casa non si applicano nei confronti degli edifici ricadenti, in base al vigente piano paesistico regionale (Ptcp), nei seguenti ambiti e regimi normativi:
  • 30 assetto abitativo
  • conservazione (Ce);
  • aree non insediate (Ani) assoggettate al regime di mantenimento (Ma), limitatamente alla fascia di profondità di 300 metri calcolati in linea d’aria dalla battigia anche per i terreni elevati sul mare.
Per gli edifici ricadenti nel territorio dei parchi si applica la disciplina relativa agli interventi di ampliamento e di mutamento di destinazione d’uso stabilita nei relativi piani in conformità al vigente Ptcp, salva la facoltà di ogni Ente Parco di individuare le aree in cui sono applicabili le disposizioni, mediante apposita deliberazione comportante adozione di variante al vigente piano del Parco da approvarsi con le procedure previste dalla normativa statale e regionale in materia e nel rispetto della disciplina sulla valutazione ambientale strategica e sulla valutazione di incidenza.
Gli interventi di demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico di edifici a destinazione diversa da quella residenziale, qualora prevedano l’insediamento della destinazione d’uso residenziale, possono essere assentiti soltanto in aree ove la destinazione d’uso residenziale è ammessa dal piano urbanistico vigente o da quelli operanti in salvaguardia.
I Comuni entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della  legge potevano:
  • individuare le parti del proprio territorio nelle quali non trovano applicazione le disposizioni sugli ampliamenti degli edifici esistenti, ma non sulle demolizioni, ricostruzioni e sostituzioni edilizie;
  • stabilire la superficie minima delle unità immobiliari derivanti dal frazionamento degli edifici oggetto di ampliamento o di mutamento di destinazione d’uso;
  • individuare le aree del proprio territorio nelle quali non è consentito il frazionamento degli edifici oggetto di ampliamento e di mutamento di destinazione d’uso.
Nel 2016, il Comune di Sestri Levante ha deliberato limitazioni all’applicazione degli artt. 3, 3bis e 4 della legge regionale, stabilendo la non applicabilità del Piano Casa alla totalità delle aree dei centri storici e a tutta la linea del fronte mare, per rendere più omogenea la tutela delle aree di pregio; la definizione del limite di 45mq per il frazionamento di superfici agibili; la conferma di tutte le esclusioni già riferite al Piano Casa del 2009.

Piano Casa Marche

La legge regionale n. 22/2009 è stata modificata dalla legge regionale n. 22/2011. Negli ambiti di tutela integrale definiti dal Ppar o dalle disposizioni dei piani regolatori comunali ad esso adeguati, il nuovo edificio realizzato a seguito di interventi di ampliamento, di demolizione e ricostruzione deve occupare almeno la metà dell’area di sedime di quello preesistente e la ricostruzione deve avvenire secondo il tipo edilizio e le caratteristiche edilizie storiche.
I Comuni, entro 45 giorni dalla data di entrata in vigore della legge, potevano limitarne l’applicabilità in relazione a determinati immobili o zone del proprio territorio, sulla base di specifiche motivazioni dovute alla saturazione edificatoria delle aree o ad altre preminenti valutazioni di carattere urbanistico o paesaggistico o ambientale.
Il Consiglio di Stato, nella sentenza 6 agosto 2013 riguardante  il Parco Regionale del Conero e il Piano Particolareggiato Esecutivo (Ppe), ha stabilito che “il Piano Territoriale del Parco è uno strumento urbanistico di valenza ambientale, idoneo ad esplicare un’immediata efficacia precettiva di carattere prevalente sia nei confronti di singoli soggetti privati interessati all’edificazione, e sia rispetto alle stesse competenze dei Comuni in materia urbanistico-edilizia impongono un immediato ed inderogabile regime di tutela dell’area interessata.
Le superiori finalità della tutela paesaggistica ed ambientale fanno sì che, proprio al fine di tutelare effettivamente il territorio delle aree protette, le norme del Piano Casa – disciplina di natura straordinaria e congiunturale – debbano essere di stretta interpretazione proprio perché costituiscono un’espressa “deroga ai regolamenti edilizi ed alle previsioni dei piani urbanistici e territoriali comunali, provinciali e regionali“.
Il Comune di Ancona ha deliberato limitazioni all’applicabilità della legge all’interno delle aree progetto Apc (aree  progetto costruite) e Apl (aree progetto libere) previste dal Piano regolatore, salvo quelle completamente  attuate o con convenzione scaduta. Esclusi anche gli edifici ricompresi in un piano attuativo adottato o ancora in vigore  nonché infine i programmi di riqualificazione urbanistica di iniziativa privata. La delibera contiene anche l’elenco di tutte le deroghe ammissibili in via straordinaria ai parametri urbanistici al fine di consentire la realizzare degli interventi.

La delibera impone poi,  per  gli  interventi di demolizione ricostruzione con ampliamento fino al 35% e contestuale mutamento d’uso a residenza, effettuati su edifici non residenziali ubicati  in zona omogenea B aventi  volumetria  superiore a  1750 mc, di riservare almeno il 15% della superficie utile ad alloggi sociali con canone d’affitto da convenzionarsi con il Comune.

Una delibera del Comune di Pesaro vieta la possibilità di effettuare interventi oltre che nei casi già contemplati  dalla legge anche sugli immobili ricadenti nell’ambito di strumenti urbanistici attuativi non ancora adottati o vigenti e sugli immobili sottoposti a restauro o risanamento conservativo.

Il Comune di Urbino delimita l’ambito di applicazione  degli interventi  escludendo tutto il centro storico e una serie di edifici  per ragioni  storiche e paesaggistiche. Individua  poi  gli  ulteriori parametri  del Prg e del Regolamento edilizio che si rende necessario derogare per consentire una più ampia applicazione della legge (densità edilizia, indice di copertura, distanze tra edifici).

A Fano, una delibera vieta la possibilità di effettuare interventi anche nelle aree che, pur esterne al centro storico  contengono edifici e spazi scoperti, con particolare valore storico architettonico e ambientale.

Piano Casa Molise

Anche nel piccolo Molise la questione del Piano Casa ha visto numerosi interventi legislativi, in primis la legge regionale 30/2009 modificata dalle successive leggi regionali n. 3/2011, n. 21/2011, n. 2/2012. Gli interventi previsti dal Piano Casa possono essere realizzati in deroga agli strumenti urbanistici vigenti riguardo al rapporto di copertura, all’altezza massima ed alle distanze dai confini e dai fabbricati, fermo restando quanto stabilito dalle norme del codice civile e dall’articolo 9 del DM n. 1444/1968.
Sono esclusi dall’applicazione del Piano Casa i centri storici e le zone inedificabili, mentre occorre specifico assenso per le aree demaniali o vincolate ad uso pubblico, fatti salvi i vincoli storico artistici e paesaggistici.
Per i fabbricati anche parzialmente abusivi, è possibile richiedere il condono, se concedibile, e il Comune deve provvedere nel termine perentorio di 60 giorni.
I limiti urbanistici alle demolizioni e ricostruzioni riguardano la possibilità degli spostamenti rispetto all’area di sedime del fabbricato oggetto di demolizione solo all’interno dello stesso lotto. I cambi d’uso sono possibili nel rispetto degli standard a servizi e delle superfici per esercizi di vicinato e attività artigianali, con obbligo di reperimento spazi a parcheggio per la parte ampliata o loro monetizzazione.
Entro il 16 dicembre 2011, i Comuni potevano escludere l’applicabilità delle disposizioni sugli ampliamenti in relazione alle singole zone urbanistiche del proprio territorio, sulla base di specifiche valutazioni di carattere urbanistico, edilizio, paesaggistico, ambientale. Con la stessa deliberazione i consigli comunali possono individuare ambiti di aree degradate da riqualificare e da assoggettare a piani esecutivi.

Piano Casa Piemonte

La materia è disciplinata da due leggi regionali, la n. 20/2009 e la n. 9/2017. Per le realizzazioni degli ampliamenti e delle demolizioni e ricostruzioni è previsto dalla legge il rispetto delle distanze dai confini,  dalle strade e tra edifici, dei parametri qualitativi vigenti e dell’indice di permeabilità  dei suoli, fissati dagli strumenti urbanistici, nonché il rispetto del limite  di densità fondiaria. È invece possibile derogare all’altezza massima consentita dagli strumenti urbanistici per la quantità necessaria per sopraelevare di un piano.
I Comuni, entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge, potevano disporre l’esclusione dell’applicazione degli interventi di  ampliamento e demolizione ricostruzione in tutto o in parte del territorio comunale.
Potevano inoltre indicare i parametri quantitativi e qualitativi stabiliti dagli strumenti urbanistici  non derogabili per la realizzazione di tali interventi.

Il Comune di Torino ha escluso dal campo di applicazione del Piano Casa le aree destinate a servizi e a viabilità, interessate da fasce di rispetto o infine classificate come zone boscate, e ha disposto l’inderogabilità dell’altezza  massima consentita dal regolamento edilizio per gli edifici posti a levante del fiume  Po.

Per i fabbricati con piano pilotis realizzati in allineamento al filo stradale, pubblico o  privato, la trasformazione in residenza può avvenire solo previa realizzazione di un porticato di uso comune, di larghezza minima pari a  metri 3, posizionato lungo i citati allineamenti e protetto da cancellata lungo la via.

Ad Alba, sono escluse le aree che presentano i caratteri  geomorfologici  o  idrogeologici che li  rendono  inadatti  ad  ospitare  gli  incrementi  volumetrici  nonché  le  aree  aventi  determinate  caratteristiche  di  unitarietà  e  funzionalità  o  aventi  densità  già  prossime ai limiti  inderogabili.  Esclusi  ad esempio  tutti i  lotti catastali ricomprendenti edifici a schiera.  Ammessi gli interventi anche nelle aree agricole collinari con il solo obbligo di  rispettare le altezza massime previste per quelle zone.

Piano Casa Puglia

In Puglia la legge che regolamenta il Piano Casa è la  14/2009. Non è ammessa la realizzazione degli interventi previsti dal Piano Casa:
  • all’interno delle zone territoriali omogenee o a esse assimilabili, così come definite dagli strumenti urbanistici generali o dagli atti di governo del territorio comunali, salvo che questi strumenti o atti consentano interventi edilizi di tale natura;
  • nelle zone nelle quali lo strumento urbanistico generale consenta soltanto la realizzazione di interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo o subordini gli interventi di ristrutturazione edilizia all’approvazione di uno strumento urbanistico esecutivo;
  • sugli immobili definiti di valore storico, culturale e architettonico dagli atti di governo del territorio o dagli strumenti urbanistici generali.
I Comuni, con deliberazione da adottare entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge regionale, potevano disporre motivatamente:
  • l’esclusione di parti del territorio comunale dall’applicazione della legge in relazione a caratteristiche storico-culturali, morfologiche, paesaggistiche e alla funzionalità urbanistica;
  • la perimetrazione di ambiti territoriali nei quali gli interventi previsti dalla presente legge possono essere subordinati a specifiche limitazioni o prescrizioni, quali, a titolo meramente esemplificativo, particolari limiti di altezza, distanze tra costruzioni, arretramenti dal filo stradale, ampliamenti dei marciapiedi;
  • la definizione di parti del territorio comunale nelle quali per gli interventi possono prevedersi altezze massime e distanze minime diverse da quelle prescritte dagli strumenti urbanistici vigenti;
  • l’individuazione di ambiti territoriali estesi di tipo “B” del Putt/P, nonché immobili ricadenti in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, nei quali consentire, su immobili in contrasto con le qualità paesaggistiche dei luoghi, gli interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione, purché gli stessi siano realizzati, oltre che alle condizioni previste dalla legge regionale, utilizzando sia per le parti strutturali sia per le finiture materiali e tipi architettonici legati alle caratteristiche storico-culturali e paesaggistiche dei luoghi, obbligatoriamente e puntualmente definiti da apposito regolamento approvato dal consiglio comunale entro il termine perentorio di 120 giorni dalla data di entrata in vigore della legge regionale.
I Comuni possono individuare edifici, anche con destinazione non residenziale, legittimamente realizzati o per i quali sia stata rilasciata sanatoria edilizia, da rimuovere in quanto contrastanti, per dimensione, tipologia o localizzazione, con il contesto paesaggistico, urbanistico e architettonico circostante. A tal fine, approvano piani urbanistici esecutivi che prevedono la delocalizzazione delle relative volumetrie mediante interventi di demolizione e ricostruzione in area o aree diverse, individuate anche attraverso meccanismi perequativi.
Il Comune di Gallipoli ha deliberato diverse limitazioni: per le sole zone classificate come B e C è consentito l’ampliamento delle altezze massime di 3 metri, con divieto assoluto di soprelevare l’esistente torrino scala e di realizzare qualsiasi volume tecnico sul piano di copertura dell’ampliamento. La distanza minima dal confine interno del lotto è ridotta da 5 a 3 metri.
Nel giugno 2018, il Comune di Bari ha approvato una delibera che definisce nuovi limiti all’applicazione del Piano casa, sulla base della considerazione che, nel territorio comunale, le istanze presentate si sono decuplicate negli ultimi tre anni mettendo in gioco circa 800.000 mc di volumi per nuove residenze. Oltre alle aree produttive, già considerate da una precedente delibera, sono esclusi dal Piano Casa tutti gli edifici che, sebbene non siano vincolati direttamente dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, rivestono un particolare rilievo storico-architettonico, identificati a seguito di una puntuale ricognizione, nonché degli immobili qualificati Segnalazioni architettoniche nell’ambito della variante di adeguamento del Prg al Putt/P, diffusi in tutto il territorio comunale.

Piano Casa Sardegna

La normativa sarda con la legge n. 8/2015 modificata dalla legge regionale n. 11/2017 è una delle più regionalistiche; infatti, le direttive, i vincoli regionali e gli schemi di assetto territoriale approvati con deliberazione della Giunta regionale prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi e i Comuni devono adeguare alla pianificazione regionale i propri piani e regolamenti.
Entro dieci anni dalla loro adozione i provvedimenti comunali che autorizzano interventi non conformi a prescrizioni degli strumenti urbanistici o dei regolamenti edilizi o comunque in contrasto con la normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della loro adozione, possono essere annullati dalla Regione.
Nelle more dell’adeguamento degli strumenti urbanistici generali comunali al Piano paesaggistico regionale è vietata l’adozione definitiva di varianti ai piani generali vigenti, fatti salvi gli atti di pianificazione:
  • finalizzati al ripristino delle originarie destinazioni agricole o all’introduzione di aree di salvaguardia;
  • connessi alla realizzazione di opere pubbliche o dichiarate di pubblica utilità da disposizioni nazionali in attuazione di principi comunitari;
  • di interventi localizzati in aree contigue ad insediamenti esistenti o ad essi integrate, riconosciuti con deliberazione della Giunta regionale di preminente interesse generale e di rilevanza regionale.
La Regione promuove il trasferimento del patrimonio edilizio esistente mediante interventi di demolizione e ricostruzione con differente localizzazione degli edifici ricadenti:
a) in aree di particolare valore paesaggistico;
b) in aree necessarie per garantire spazi pubblici finalizzati all’incremento della qualità dell’abitare, come spazi a verde, spazi a parcheggio e centri di aggregazione sociale;
c) in aree dichiarate ad elevata o molto elevata pericolosità idrogeologica;
d) in prossimità di emergenze ambientali, architettoniche, archeologiche o storico-artistiche;
e) all’interno di aree di rispetto inedificabili.
Per tale finalità, è consentita la concessione di un credito volumetrico massimo pari al volume dell’edificio demolito maggiorato del 40%, da determinarsi con apposita deliberazione del consiglio comunale.
L’amministrazione comunale, in sede di redazione dello strumento urbanistico generale o di una sua variante, individua gli edifici che si trovano nelle condizioni previste, determina il credito volumetrico e individua, nel rispetto dei parametri urbanistici ed edilizi previsti dalle disposizioni regionali, una idonea localizzazione per il trasferimento dei volumi.
Il mutamento della destinazione d’uso è ammesso a condizione che sia compatibile con le disposizioni previste negli strumenti urbanistici vigenti. Gli ampliamenti non possono essere alienati separatamente dall’unità immobiliare principale prima che siano decorsi dieci anni dalla dichiarazione di ultimazione dei lavori.
Gli interventi di demolizione e ricostruzione non si applicano agli edifici:
  • che successivamente all’entrata in vigore della legge regionale sono stati oggetto di opere che ne abbiamo mutato i caratteri strutturali, architettonici e tipologici in forza di interventi radicali di nuova costruzione, ovvero di ristrutturazione edilizia;
  • che hanno già usufruito di interventi consentiti da norme regionali;
  • per i quali il consiglio comunale, con apposita deliberazione, ha previsto la limitazione o l’esclusione, in ragione di particolari qualità storiche, architettoniche o urbanistiche da salvaguardare;
  • che ricadono nella fascia dei 300 metri dalla linea di battigia marina, con esclusione di quelli ubicati nelle zone omogenee A, B, C e D, nonché nelle zone G contermini all’abitato;
  • che ricadono nelle aree protette.
Non c’è l’obbligo di rispetto dell’aspetto, della forma e dell’orientamento dell’edificio originario. Il mutamento della destinazione d’uso è ammesso a condizione che sia compatibile con le destinazioni urbanistiche previste dalla strumentazione urbanistica comunale.
I Comuni individuano, con riferimento alle destinazioni dello strumento urbanistico vigente ed in conformità con il Piano paesaggistico regionale, gli ambiti territoriali nei quali realizzare gli interventi previsti, localizzandoli prioritariamente nelle zone urbanistiche omogenee C contigue all’ambito urbano e, quindi, nelle zone D e G contigue all’ambito urbano e non completate o dismesse. Sono esclusi dall’ambito di intervento i centri di antica e prima formazione e le zone urbanistiche omogenee E e H.
Nei Comuni dotati di piano urbanistico comunale, è consentita l’attuazione degli interventi localizzati nelle zone urbanistiche omogenee C, D e G, tutte contigue al centro urbano, e previsti nei piani attuativi adottati alla data di entrata in vigore della presente legge.

Piano Casa Sicilia

La legge regionale sul Piano Casa n. 6/2010, in deroga agli strumenti urbanistici comunali, consente per gli edifici ultimati entro il 31 dicembre 2009, l’ampliamento nei limiti del 20% del volume degli edifici con tipologia unifamiliare o bifamiliare ad uso residenziale o uffici e comunque di volumetria non superiore a 1.000 metri cubi; la demolizione e ricostruzione degli edifici residenziali ultimati entro la stessa data, con un aumento fino al 25% del volume, qualora si utilizzino tecniche costruttive di bioedilizia o incrementato del 10%, per un aumento complessivo fino al 35%, qualora siano adottati sistemi che utilizzino fonti di energie rinnovabili che consentano l’autonomia energetica degli edifici.
Per diventare operative le prescrizione del Piano Casa nel territorio comunale devono essere approvate dal Consiglio Comunale.
I Comuni istituiscono e aggiornano l’elenco degli interventi autorizzati, hanno l’obbligo di effettuare e documentare con apposita relazione annuale almeno il venti per cento di controllo a campione degli interventi, verificano gli ampliamenti volumetrici richiesti ai sensi delle disposizioni di cui alla presente legge e valutano eventuali esigenze di integrazione delle dotazioni territoriali e dei servizi pubblici che risultino necessari.
I Comuni, entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore della legge, potevano motivatamente escludere o limitare l’applicabilità delle norme ad immobili o zone del proprio territorio o imporre limitazioni e modalità applicative, sulla base di specifiche ragioni di carattere urbanistico, paesaggistico e ambientale.
Nel 2010, la Giunta comunale di Siracusa ha deliberato prescrizioni, esclusioni e limitazioni all’applicabilità sul territorio comunale del Piano Casa in tutti quei casi e in quelle aree dove l’utilizzo della norma comporterebbe effetti negativi sul territorio e la perdita o l’alterazione di quei tessuti urbani e di quei singoli edifici che posseggono una valenza storica o culturale.

Piano Casa Toscana

La legge regionale n. 24/2009 non riconosce alcuna autonomia comunale. Gli interventi straordinari di ampliamento, demolizione e ricostruzione possono essere realizzati su edifici abitativi per i quali gli strumenti della pianificazione territoriale, gli atti di governo del territorio o gli strumenti urbanistici generali dei comuni consentono la ristrutturazione edilizia con addizioni funzionali o incrementi volumetrici ulteriori rispetto a quelli ammessi per volumi tecnici.
Esclusi centri storici, parchi, riserve regionali e nazionali, zone con pericolosità idraulica e geomorfologica molto elevata e gli edifici con vincolo storico-monumentale.
In sede di proroga del Piano Casa, le deroghe regionali agli strumenti edilizi e urbanistici comunali incidono sul dimensionamento dell’unità immobiliare, nelle zone residenziali, dal 20 al 35%. L’unico limite è il rispetto delle distanze minime previste dal codice civile.
Gli edifici soggetti a demolizione e ricostruzione devono essere situati in centri abitati e gli interventi di sostituzione debbono essere permessi dagli strumenti urbanistici. E’ vietato l’incremento di nuove unità immobiliari o il cambio d’uso prima di 5 anni dalla presentazione della Scia o del permesso di costruire, pena il fatto che l’intervento sia considerato come totalmente abusivo, con demolizione.

Piano Casa Umbria

I Comuni disciplinano con proprio regolamento l’attività edilizia nel rispetto delle norme regolamentari e degli atti di indirizzo emanati dalla Regione con la legge regionale n. 1/2015.
Il Comune di Perugia  ha  deliberato unicamente  l’applicazione  di uno  sconto pari al 50% sugli  oneri primari,  secondari e sul costo di costruzione  e di un ulteriore sconto del 50%  sul totale  della spesa necessaria  a chi  demolisce e ricostruisce ex novo utilizzando  tecniche costruttive di bioedilizia e di fonti di energia rinnovabili.
A Terni, sono state confermate  le esclusioni, con ulteriori specificazioni riguardo  gli  edifici  residenziali  nelle  zone  di  nuova  trasformazione  per attività produttive.
A Gubbio, oltre alle esclusioni  già previste  dalle legge regionale, una  delibera ne specifica di ulteriori in  considerazione della specificità  e  delle peculiari emergenze del territorio comunale.

Piano Casa Valle d’Aosta

Nella più piccola regione d’Italia la legge 24/2009 si occupa del Piano Casa. Per gli interventi su unità immobiliari non soggette a vincoli, i Comuni, entro trenta giorni dal ricevimento della denuncia di inizio dell’attività o altro titolo abilitativo comunque denominato in materia di procedimento unico, possono imporre modalità costruttive al fine del rispetto delle normative tecniche di settore.
I Comuni provvedono a verificare annualmente gli standard urbanistici, a seguito della realizzazione degli interventi previsti dal Piano Casa, anche apportando le eventuali variazioni allo strumento urbanistico generale al fine di garantire il rispetto degli standard urbanistici previsti dal Prg.
I Comuni stabiliscono modalità di controllo in merito alla corrispondenza del progetto e dell’opera in corso di realizzazione o ultimata a quanto dichiarato nella documentazione tecnica allegata alla richiesta di titolo abilitativo, nell’osservanza dei seguenti criteri:
  • il controllo è effettuato in corso d’opera e comunque entro dodici mesi dalla comunicazione di fine dei lavori, ovvero, in assenza di tale comunicazione, entro dodici mesi dal termine di ultimazione dei lavori indicato nel titolo abilitativo;
  • il controllo, effettuato anche a campione, deve riguardare almeno il 20 per cento degli interventi edilizi eseguiti o in corso di realizzazione.

Piano Casa Veneto

Il Piano Casa del Veneto attivato con la legge regionale 14/2009, modificata dalla legge n. 32/2013, ha suscitato diffuse riserve da parte degli enti locali di quella regione, in quanto prevale sulle previsioni dei Regolamenti Comunali e degli Strumenti Urbanistici e territoriali comunali, provinciali e regionali, compresi i piani ambientali dei parchi regionali nonché quelle in contrasto con essa.
In particolare, in deroga alle previsioni dei regolamenti  e degli strumenti urbanistici e territoriali comunali è consentito l’ampliamento degli edifici esistenti al 31 ottobre 2013 nei limiti del 20% del volume, o della superficie; è comunque consentito un ampliamento fino a 150 metri cubi per gli edifici residenziali unifamiliari da destinarsi a prima casa di abitazione.
L’art. 64 della Legge regionale n. 30 del 30 dicembre 2016 fornisce l’interpretazione autentica dell’entità di tali deroghe, che devono intendersi nel senso che esse consentono di derogare ai parametri edilizi di superficie, volume, altezza e distanza, anche dai confini, previsti dai regolamenti e dalle norme tecniche di attuazione di strumenti urbanistici e territoriali, fermo restando le disposizioni in materia di distanze previste dalla normativa statale vigente.
Secondo la Circolare n. 1 del 13 novembre 2014,  la previsione  di interventi anche in deroga alla disciplina dei parchi va letta  nel senso che la deroga si riferisce alle norme urbanistiche ed edilizie contenute nei piani dei parchi e non alle norme di carattere ambientale, in combinato disposto con quella che esclude dall’applicazione del Piano Casa gli edifici “oggetto di specifiche norme di tutela da parte degli strumenti urbanistici e territoriali che non consentono gli interventi edilizi previsti”.
I Comuni devono limitarsi a istituire e aggiornare l’elenco degli interventi autorizzati, indicando, per ciascun tipo di intervento, il volume o la superficie di ampliamento o di incremento autorizzati, la localizzazione, intesa quale indicazione della zona territoriale omogenea in cui ricade il lotto dove insiste l’edificio da cui genera l’ampliamento o incremento, e se si tratta di prima casa di abitazione.
Molti Comuni hanno chiesto alla Regione la revisione del nuovo Piano Casa (Lr n. 32 del 29 novembre 2013), che ha eliminato del tutto il coinvolgimento dei Comuni nella sua applicazione, chiedendo il riconoscimento di un ruolo più incisivo in particolare per quanto riguarda i centri storici.
La Giunta del Comune di Tombolo, ad esempio, nel 2014 ha conferito mandato alla Sindaca di agire in tutte le sedi più opportune, al fine di ripristinare per il Comune il pieno potere di regolamentare lo sviluppo del proprio territorio e di decidere in quali modi e con quali limiti applicare le misure del Piano Casa e adattarle alla propria realtà territoriale.
Il Comune di Venezia, anche in considerazione della peculiarità morfologica della città ha deliberato, oltre a  confermare in linea generale le esclusioni  già previste dalla legge, che gli interventi non possono essere realizzati in tutto il centro storico,  nelle zone A del Lido e delle Isole sugli edifici considerati manufatti testimoniali  della civiltà industriale. Per l’ampliamento sulle case a schiera la delibera precisa che il requisito dell’uniformità deve intendersi come necessità che sia preservata, in seguito all’ampliamento, la coerenza delle forme  architettoniche.  A  tal  fine  prevede  l’obbligo  di  estendere  il  progetto  all’intero complesso edilizio attraverso la presentazione di una istanza edilizia comune da  parte di tutti i proprietari  delle unità componenti la schiera.

L’istanza  di  ampliamento comune non è necessaria  in caso di ampliamento della superficie interna, anche attraverso l’utilizzo del sottotetto,  delle  singole unità immobiliari.  La delibera impone poi il rispetto sia della normativa statale in materia di distanze e altezza sia delle disposizioni degli strumenti urbanistici comunali.

A Verona, per quanto riguarda l’ambito di applicazione della legge, sono confermate tutte le esclusioni già da questa fissate e aggiunte ulteriori condizioni per gli  interventi relativamente a specifiche zone del territorio comunale come:

  • gli ambiti dei parchi o per la formazione dei parchi e delle riserve naturali di interesse comunale;
  • gli edifici ricadenti in ambiti strategici per la riqualificazione, riconversione e ristrutturazione  delle  aree produttive che presentano caratteristiche di archeologia industriale.

Il Comune di Treviso ha posto molte restrizioni all’applicabilità del Piano Casa: oltre, infatti, a quelle già previste dalla  legge regionale, sono stati esclusi gli interventi nelle zone D (produttive) zone F (servizi di  interesse generale) e negli ambiti Piruea (programmi di riqualificazione urbana).

Inoltre gli interventi non possono essere realizzati su edifici situati nella fasce di  rispetto (es. cimiteriale, fluviale,  impianti di depurazione) e negli ambiti  vincolati:

  • su  edifici ubicati  in ambiti di vincolo preordinato  all’esproprio (anche decaduto);
  • separati dall’edificio  principale ed aventi  carattere  accessorio e pertinenziale.

In  caso  di  deroga alle  distanze  dai  confini  dovrà essere allegato l’assenso del proprietario confinante.  L’ampliamento delle case a schiera è  ammesso a condizione che venga presentata  un’unica  istanza da parte  di tutti  i  proprietari. La delibera riduce poi del 10% le percentuali di incremento previste dalla legge per la demolizione e ricostruzione.
 
A Padova, la delibera comunale precisa innanzitutto che gli interventi  disciplinati negli articoli  2 e 3 della legge  regionale (ampliamento e demolizione/ricostruzione) devono essere intesi come aggiuntivi rispetto alla eventuale potenzialità residua del Prg vigente.  È ammessa la deroga alle previsioni degli indici di edificabilità, altezze massime di zona e distacchi dai confini  e tra fabbricati  alle condizioni stabilite nelle delibera  stessa.  Con  gli  interventi  di  ampliamento è ammessa la formazione di nuove unità immobiliari.
Oltre agli ambiti di esclusione già indicati dalla legge regionale, la  delibera elenca  ulteriori  aree o zone  in cui  gli interventi  non trovano applicazione, tra cui ad esempio gli  edifici esistenti,  esterni al centro storico,  costruiti prima del 1942 che presentano elementi tipologici  e/o particolari  connotazioni di valore  storico-culturale,  ovvero  costituiscono una unitarietà costruttiva e/o morfologica  (stesso periodo,  progetto unitario, identità di immagine).

Gli interventi in zona agricola sono ammessi e possono prevedere la creazione di nuove unità immobiliari solo nel caso in cui siano destinate ad abitazione principale di parenti fino al II° grado  del proprietario che ha nella stessa casa la propria abitazione principale; è comunque  consentito l’ampliamento del 20% degli annessi rustici limitatamente a quelli legati alla conduzione del fondo.

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