Sottotetto o mansarda? Il Consiglio di Stato fa chiarezza | Ingegneri.info

Sottotetto o mansarda? Il Consiglio di Stato fa chiarezza

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La controversia ha per oggetto la realizzazione di una palazzina residenziale di quattro piani a Moncalieri (Torino), sulla base di un permesso di costruire dell’1 luglio 1999 e della relativa variante del 6 luglio 2010. Il proprietario confinante ricorre al TAR Piemonte contro il permesso di costruire. Il Tar rigetta il ricorso con sentenza 22 marzo 2013. I ricorrenti impugnano la sentenza davanti al Consiglio di Stato che stabilisce l’illegittimità del permesso di costruire e accoglie il ricorso.

Oggetto principale della contesa è stato se il volume del sottotetto dovesse essere o meno calcolata nel volume del fabbricato. Altro oggetto del contendere è stato se nel calcolo della cubatura consentita debba essere o meno incluso il volume della scala, aperto su tre lati.

La sentenza tratta anche del tema della distanze tra pareti finestrate e dal confine. Ma in questa sede non sembra opportuno riferirne sia per esigenza di brevità, sia perché la tematica è legata non solo al Dm 1444/1968, ma anche e specialmente alle specifiche norme edilizie del Comune di Moncalieri.

La sentenza respinta dal Consiglio di Stato aveva sostenuto, tra l’altro, che la variante impugnata risultava conforme alla normativa vigente per quanto riguarda la volumetria realizzata (che supera di soli 4,59 mc il consentito). Inoltre, sempre secondo il Tar, non dovevano essere computati né il volume del sottotetto, in quanto dichiarato non abitabile, né il volume del vano scala, poiché esso risulta completamente aperto da un lato, e dunque assimilabile a porticati e logge, che l’articolo 21 Nta esclude dal computo.

Il Consiglio di Stato ha deciso che la sentenza non può essere condivisa laddove il Tar ha ritenuto di escludere il sottotetto dalla volumetria del fabbricato, in quanto la società costruttrice si è impegnata con atto notarile a mantenerlo non abitabile. Ha ritenuto inoltre che dovesse essere incluso nel calcolo della volumetria anche il volume della scala.

Infatti il Consiglio di Stato ha ritenuto che un volume realizzato a copertura di un fabbricato, o ha le caratteristiche oggettive di un sottotetto non abitabile, trattandosi di un minimo volume tecnico richiesto per la copertura dell’edificio, ovvero si tratta di una mansarda, anche potenziale, in quanto dotata di rilevante altezza media rispetto al piano di gronda.

Ciò che rileva, dunque, al fine della considerabilità del vano sottotetto, è la sua materiale potenzialità di sfruttamento a fini abitativi, mentre non assumono alcun rilievo gli impegni, anche assunti per atto pubblico, limitativi delle facoltà di godimento del bene. Infatti, ai fini edificatori, e quindi per le valutazioni della pubblica amministrazione che deve rilasciare il titolo autorizzatorio. Ciò che rileva è l’effettiva consistenza del volume e la sua concreta utilizzabilità, non già la limitazione unilateralmente assunta delle facoltà dominicali di godimento del bene.

Tanto precisato, il Consiglio di Stato ha rilevato che, nel caso di specie, trova applicazione l’articolo 28.2.3 delle Nta, che prevede, per le costruzioni in zona B3, l’altezza massima di 14 m, e che, in ogni caso, il sottotetto, in quanto potenzialmente abitabile, deve essere calcolato nell’altezza complessiva dell’edificio.

Quanto al vano scala, giova osservare che l’articolo 21.3.4 delle Nta esclude dal calcolo dei volumi e dalla superficie lorda i porticati aperti e le logge anche se chiuse da murature su tre lati. Nella esclusione non rientrano, dunque, i vani adibiti a scale, ancorché gli stessi risultino chiusi con muratura per tre lati.

Inoltre, come il Consiglio di Stato ha già avuto modo di affermare (sez. IV, 4 maggio 2010 n. 2565): “per costante giurisprudenza la nozione di volume tecnico, non computabile nel calcolo della volumetria massima consentita, può essere applicata solo con riferimento ad opere edilizie completamente prive di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinate a contenere impianti serventi di una costruzione principale, per esigenze tecnico-funzionali della costruzione stessa.” “Si tratta in particolare di impianti necessari per l’utilizzo dell’abitazione che non possono essere ubicati all’interno di questa, connessi alla condotta idrica, termica, ascensore ecc., mentre va escluso che possa parlarsi di volumi tecnici al di fuori di tale ambito, al fine di negare rilevanza giuridica ai volumi comunque esistenti nella realtà fisica. Resta dunque estraneo a tale nozione il volume del vano scale (cfr. Constat V Sez. n. 120 del 2.3.1994)”.

Per effetto dell’inclusione del sottotetto e del vano scala, il volume totale così realizzato rende illegittimo il permesso di costruire in sanatoria.

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L’autore


Enrico Milone

Architetto, laureato a Napoli nel 1958, inizia nel 1959 un’attività che, accanto a progetti edilizi e urbanistici (tra cui la sede degli uffici Inps a Terni e due torri del comprensorio di Tor Bella Monaca, di cui segue il coordinamento architettonico insieme a studio Passarelli e Alessandro Calza Bini), vede la partecipazione attiva alla vita culturale e professionale locale, nazionale e internazionale. Membro del Consiglio dell’Ordine degli Architetti di Roma dal 1975, tra il 1980 e 1985 ne è presidente. Nel 1986 entra a fare parte del Cna e nel 1993 diventa tesoriere dell’Uia. Grande esperto di questioni legate alla professione e al suo esercizio, è docente in numerosi corsi di aggiornamento per tecnici e nel 2001 diventa professore a contratto alle facoltà Roma Tre e Valle Giulia. A partire dalla fine degli anni ottanta inizia l’attività di pubblicista: è autore, tra l’altro, di Architetto. Manuale per la professione (Dei, 1989), del Nuovo Manuale dei capitolati (Mancosu, 2004) e del Manuale per la professione architetto-ingegnere (Mancosu, 2008) e cura rubriche per L’architettura. Cronache e storia, L’architetto Italiano e L’ingegnere.

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