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Varianti e variazioni essenziali: ecco come fare per distinguerle

Una sentenza del Consiglio di Stato, pronunciandosi su varianti e variazioni essenziali in materia di opere edilizie, detta la regola per distinguerle

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Con la sentenza n. 1484 del 30 marzo 2017 (scarica gratis il testo), la sesta sezione del Consiglio di Stato si è soffermata sulla distinzione tra varianti e variazioni essenziali, nell’ambito di un giudizio avente ad oggetto l’impugnazione di alcuni provvedimenti comunali e della competente sopraintendenza per i beni architettonici, il paesaggio ed il patrimonio storico e artistico e etnoantropologico della Provincia di Napoli.

Le opere edilizie realizzate dal privato consistevano nel rifacimento della pavimentazione, nel restauro del parapetto, nella sostituzione della preesistente tettoia e nella realizzazione di due lucernai riguardanti due appartamenti siti all’ultimo piano di un edificio storico.

Le amministrazioni competenti richiedevano la demolizione di una parte delle opere eseguite perché contrarie al progetto presentato e alle prescrizioni tecniche comunali.

Giunta la questione dinanzi al Tribunale Amministrativo e poi al Consiglio di Stato, viene dichiarato illegittimo l’operato del privato e confermata la richiesta di demolizione.

La distinzione tra variazioni essenziali e varianti

La sentenza in commento è interessante poiché affronta, tra le altre questioni, la distinzione tra variazioni essenziali al progetto approvato e le varianti, secondo i dettami del Dpr 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

In linea generale, il concetto di variazione essenziale attiene alle modalità di esecuzione delle opere, mentre le varianti riguardano la richiesta di variazione del titolo autorizzativo.

La prima fattispecie, ai sensi dell’art. 32 del Dpr 380/2001, è parificata, quanto alle conseguenze, al caso di mancanza di permesso di costruire e difformità totale, ad eccezione che per gli effetti penali. Le variazioni essenziali sono infatti soggette all’ammenda fino a 10.329 euro, prevista dall’articolo 44, comma 1, lett. a) del Testo unico.

Le caratteristiche delle variazioni essenziali sono specificate dalle disposizioni regionali, che possono disporre nel rispetto di una serie di criteri generali previsti dal legislatore nazionale.

Ai sensi dell’art. 32, comma 1, del Testo unico, sussiste infatti variazione essenziale quando ricorrono una o più delle seguenti condizioni:

  1. mutamento di destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal D.M. 2 aprile 1968;
  2. aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
  3. modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato, ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
  4. mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentite;
  5. violazione della normativa edilizia antisismica.

Le varianti, a loro volta, si distinguono in varianti essenziali e in modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello approvato, soggette al rilascio di un permesso in variante.

Le varianti essenziali, sono caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario e sono soggette al rilascio di un permesso di costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario.

Ai fini sanzionatori, in caso di variazioni essenziali è prevista la demolizione delle opere abusive.

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