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Beni immobili: definizione, IVA, fatturazione

Definizioni, obblighi di fatturazione, cessione: una panoramica agile e operativa del concetto di bene immobile, tratta da "Immobili 2018" di Angelo Busani

bene immobile
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È disponibile per l’acquisto “Immobili”, il volume operativo, aggiornato al 2018 e pubblicato da Ipsoa, in cui Angelo Busani analizza in profondità tutti i temi connessi alla materia immobiliare: disciplina catastale e urbanistica, imposte su redditi e trasferimenti, contrattazione, diritti reali, Imu e tributi locali; tra le altre tematiche affrontate.

Di seguito un estratto dedicato alla definizione di cosa vada considerato “bene immobile”. Per acquistare “Immobili 2018”, clicca il box sottostante.

Cos’è un bene immobile?

Riguardo alla nozione di “bene immobile”, una delle caratteristiche fondamentali di un tale bene è di essere collegato a una porzione determinata della superficie terrestre. Un terreno delimitato in modo permanente o addirittura sommerso dall’acqua può essere qualificato bene immobile.

Si considerano “immobili” i beni fissati stabilmente al suolo; in particolare, si è in presenza di beni immobili quando non sia possibile separare il bene mobile dall’immobile senza alterare la funzionalità del bene stesso o quando per riutilizzare il bene in un altro contesto con le medesime finalità debbano essere effettuati antieconomici interventi di adattamento.

Per i beni situati in Italia, nelle more dell’emanazione da parte dell’Unione Europea di criteri generali atti a distinguere i beni mobili dai beni immobili, occorre altresì avere riguardo all’eventuale accatastamento del bene, elemento che lascia presumere che il bene medesimo abbia le caratteristiche per essere qualificato come immobile.

Quali beni rientrano della categoria dei “beni immobili”?

Si considerano, inoltre, beni immobili:

  • Una parte specifica del suolo, in superficie o nel sottosuolo, su cui sia possibile stabilire titolo e possesso;
  • Qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul o incorporato al suolo, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimovibile;
  • Qualsiasi elemento che sia installato e formi parte integrante di un fabbricato o di un edificio e in mancanza del quale il fabbricato o l’edificio risulti incompleto, quali porte, finestre, tetti, scale e ascensori;
  • Qualsiasi elemento, apparecchio o congegno installato in modo permanente in un fabbricato o in un edificio, che non possa essere rimosso senza distruggere o alterare il fabbricato o l’edificio.

(Leggi anche: recupero degli immobili di pregio, il Tar Campania dà ragione agli architetti)

Come si esprime la direttiva IVA in merito alla definizione di bene immobile?

Dall’1.1.2017 sono diventate giuridicamente vincolanti le disposizioni interpretative della dir. 2006/112/CE (cosiddetta Direttiva IVA) contenute nel reg. UE 1042/2013.

Ai fini dell’applicazione della direttiva, sono considerati “beni immobili”:

  • Una parte specifica del suolo, in superfcie o nel sottosuolo, su cui sia possibile costituire diritti di proprietà e il possesso;
  • Qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimuovibile;
  • Qualsiasi elemento che sia stato installato e formi parte integrante di un fabbricato o di un edificio e in mancanza del quale il fabbricato o l’edificio risulti incompleto, quali porte, finestre, tetti, scale e ascensori;
  • Qualsiasi elemento, apparecchio o congegno installato in modo permanente in un fabbricato o in un edificio che non possa essere rimosso senza distruggere o alterare il fabbricato o l’edificio.

Come si esprime la Commissione Europea in merito alle definizioni di “fabbricato” ed “edificio”?

In merito alla definizione di fabbricato e di edificio, la Commissione Europea ha affermato che il “fabbricato” può essere definito come una struttura (eretta dall’uomo) con un tetto e dei muri, come una casa o una fabbrica.

Il termine “edificio” ha un significato più ampio e comprende altre strutture (erette dall’uomo) che non si considerano generalmente come fabbricati, precisando che gli edifici possono comprendere opere di ingegneria civile, quali strade, ponti, aerodromi, porti, dighe, condotte del gas, impianti idrici e fognari, nonché impianti industriali quali centrali elettriche, turbine eoliche, raffinerie, ecc.

Come si esprime l’Agenzia delle Entrate in merito alle definizioni di “fabbricato” ed “edificio”?

Le definizioni che precedono non coincidono con quelle indicate dall’Agenzia delle Entrate. L’Agenzia, nel chiarire l’ambito applicativo del meccanismo del reverse charge per le nuove fattispecie riguardanti il settore edile, ha precisato che, per edificio e fabbricato, s’intende qualsiasi costruzione coperta isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome.

Se, dunque, in base alla ricostruzione normativa operata dall’amministrazione finanziaria, è stato ritenuto che il legislatore, abbia sostanzialmente voluto limitare la disposizione in commento ai fabbricati, come risultanti dalle disposizioni sopra esposte e non alla più ampia categoria dei beni immobili, dalle note esplicative elaborate dalla Commissione Europea si desume che i concetti di fabbricato e edificio sono più ampi, senza per ciò solo sconfinare automaticamente nella categoria più generale dei beni immobili, come invece ritenuto dall’Agenzia.

(Leggi anche: Sismabonus, agevolazioni per demolizioni e ricostruzioni)

Cessione di beni immobili: quando è obbligatoria la fatturazione?

Riguardo alla fatturazione, dall’1.1.2013 la fattura deve essere emessa anche per le operazioni non territorialmente rilevanti ai fini IVA in Italia. In particolare, la fattura è obbligatoria quando si tratta di:

  • Cessioni di beni e prestazioni di servizi (diverse da quelle finanziarie di natura bancaria, creditizia e assicurativa e delle relative prestazioni di intermediazione), effettuate nei confronti di soggetti passivi debitori d’imposta in altri Paesi UE;
  • Cessioni di beni e prestazioni di servizi effettuate fuori della UE.
    Nelle suddette ipotesi, la fattura deve riportare l’annotazione: “inversione contabile” e l’eventuale indicazione della norma comunitaria
    o nazionale; “operazione non soggetta” e l’eventuale indicazione della norma comunitaria o nazionale.

La cessione di un immobile situato al di fuori della UE, al pari delle prestazioni di servizi ad esso riferibili, deve essere fatturata a prescindere dal luogo di stabilimento del cessionario/committente e dal suo status (soggetto passivo o meno).

Laddove, invece, l’immobile sia ubicato in altro Paese UE, la sua cessione,
al pari delle prestazioni di servizi ad esso riferibili, va fatturata solo se il cessionario/committente, stabilito nel Paese UE in cui è situato l’immobile, ha l’obbligo di assolvere la relativa imposta con il sistema del reverse charge.

In caso contrario, spetta all’operatore italiano identificarsi ai fini IVA nel Paese UE in cui la cessione/prestazione è territorialmente rilevante al fine di emettere la fattura con l’imposta locale.

(Leggi anche: fatturazione elettronica, a che punto siamo?)

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