Imposte in caso di compravendita di immobile: modalita' di applicazione | Ingegneri.info

Imposte in caso di compravendita di immobile: modalita’ di applicazione

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Modalità di applicazione dell’imposta di registro e ipotecarie e catastali

Si fa presente che in caso di acquisto di immobile da persone fisiche (ovvero da società in caso in cui non vi sia l’applicazione dell’IVA) le imposte (per meglio dire registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione. Ne consegue che tali imposte saranno pagate direttamente dall’acquirente al notaio in sede di rogito.

Nei casi in cui la vendita dell’immobile ad uso abitativo nonché le relative pertinenze siano effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile (sempre che ne sia data comunicazione all’interno del rogito – in tal modo si usufruisce anche di riduzione del 30% dell’onorario del notaio che viene calcolato sul valore dell’immobile indicato nell’atto), anziché dal corrispettivo pagato.

Sul punto è bene precisare che per determinare il valore catastale si dovrà prendere a riferimento la rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicandola in caso di “prima casa” per 110. In caso di acquisto seconda casa e pertinenze si dovrà prendere a riferimento la rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicandola per il coefficiente sarà pari a 120.

Rimangono escluse da tale previsione le cessioni di tutti gli immobili ad uso diverso da quello abitativo e loro pertinenze (terreni, negozi, uffici, ecc.).

L’occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

·        le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;

·        sarà dovuta una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già versata.

Nei casi in cui l’acquirente non voglia avvalersi di tale opportunità, la tassazione si applica con le consuete regole e per meglio dire con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene.

Applicazione dell’IVA

Nei casi in cui la vendita dell’immobile è soggetta ad IVA, la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti.

Negli atti di compravendita di immobili soggetti a IVA, nell’ipotesi in cui il prezzo indicato in fattura sia diverso da quello effettivo, è prevista la responsabilità solidale dell’acquirente con il venditore per il pagamento dell’imposta evasa e delle relative sanzioni. In pratica, se l’importo del corrispettivo indicato nell’atto di cessione e, quindi, nella relativa fattura, è diverso da quello effettivo, l’acquirente – anche se è un privato cittadino – può essere chiamato a rispondere in solido con il venditore per il pagamento dell’Iva dovuta. La responsabilità solidale è prevista anche per gli acquirenti di immobili che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni. L’acquirente privato può regolarizzare la violazione commessa versando la maggiore imposta dovuta entro sessanta giorni dalla stipula dell’atto. Entro lo stesso termine, deve presentare all’ufficio territorialmente competente copia dell’attestazione del pagamento e delle fatture oggetto della regolarizzazione.

 

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