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Quando un intervento edilizio si qualifica come “ristrutturazione”?

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Il Consiglio di Stato ha precisato quali sono (alcuni) dei parametri per la legittimità di interventi di ristrutturazione.

La sentenza n. 735 della Quarta Sezione del 17 febbraio 2014 ricorda infatti che il presupposto indefettibile per qualificare un dato intervento edilizio come “ristrutturazione” è l’esistenza di un manufatto, che – eventualmente – potrà anche essere demolito e poi ricostruito. Nella fattispecie commentata nella sentenza veniva contestata la legittimità di un provvedimento di annullamento di una Dia che aveva – a dire dei ricorrenti – considerato inesistente un immobile di fatto esistente. In altri termini, mentre il Comune aveva qualificato come “rudere” il bene oggetto di intervento, i ricorrenti lo consideravano – al contrario – un immobile vero e proprio.

Il Consiglio di Stato, dopo aver esaminato un report fotografico sull’immobile in questione, ha aderito alla posizione del Comune considerando il bene come un “residuo di manufatto, completamente diruto, fondamentalmente costituito da segmenti del muro perimetrale nemmeno idonei al riconoscimento dell’originaria area di sedime”.

Così inquadrata la natura di fatto del bene, i giudici di Palazzo Spada hanno ritenuto che nella fattispecie portata alla loro attenzione il presupposto della “costruzione preesistente” non sussistesse e, quindi, non fosse possibile qualificare come “ricostruzione” l’intervento che i proprietari intendevano eseguire sul bene. Di conseguenza, il Consiglio di Stato ha considerato “legittimo” il provvedimento di annullamento della Dia emesso dal Comune.

Dal principio appena enunciato, la sentenza ne fa discendere un secondo relativo alla pertinenzialità dei parcheggi. Anche per essi, infatti, occorre verificare la effettiva sussistenza di un bene di cui costituiscono pertinenza: l’inesistenza di un edificio su cui intervenire esclude infatti la possibilità di una realizzazione di parcheggi ex legge 122 del 1990, visto che la legge ricollega tale facoltà ai soli manufatti esistenti, anzi impone uno stretto vincolo di pertinenzialità, non concepibile in assenza dell’opera principale.

Inoltre, poiché l’ordine di annullamento si fonda su una – ex post – confutata qualificazione dello stato di fatto del bene  e, quindi, a un fatto dell’interessato, il Comune non era tenuto a particolari doveri motivazionali anche se l’annullamento era intervenuto due anni dopo la presentazione della Dia: è pacifico in giurisprudenza che l’annullamento d’ufficio di un titolo abilitativo edilizio, dovuto a fatto dell’interessato (come nel caso della sentenza in commento, dove è palese l’erronea allegazione dell’effettiva natura dell’immobile oggetto dei lavori) non necessita di un’espressa e specifica motivazione sul pubblico interesse, consistendo questo nell’interesse della collettività al rispetto della disciplina urbanistica.


L’autore


Carmen Chierchia

Avvocato in Milano, svolge attualmente la sua attività professionale nel Dipartimento di Diritto Amministrativo in uno studio internazionale. Ha approfondito tematiche relative allo sviluppo immobiliare, alla pianificazione urbana e commerciale, alla tutela dell’ambiente nonché allo sviluppo di energie rinnovabili. Ha curato l’organizzazione del Volume “Edilizia – Urbanistica – Governo del Territorio”, del “Codice dei Contratti Pubblici” e del “Codice dell’Ambiente” per UTET Scienze Tecniche oltre a redigere alcune delle voci contenute nella versione on line del Codice. Ha inoltre collaborato allo sviluppo di “TeknoSolution. Strumenti integrati per le professioni tecniche”.

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Autore:   •   Editore: Wolters Kluwer Italia   •   Anno:

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