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Tutto sul demalling, una risposta alla dismissione dei centri commerciali

Tema centrale nelle dinamiche di rigenerazione urbana, il demalling rappresenta una soluzione a posteriori al grande problema dei 'greyfields', i centri commerciali dismessi. La panoramica, dagli Stati Uniti all'Italia

Black Friday - ©Seph Lawless
Black Friday - ©Seph Lawless
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Negli U.S.A., i termini che identificano i luoghi commerciali dismessi vengono identificati con il termine greyfields, dato dalla sommatoria di deadmalls + ghostboxes. “Zone grigie”, che negli ultimi 6 anni hanno ravvisato la chiusura definitiva di 25 enclosed mall (centro commerciale  con galleria chiusa tradizionale) e di un 7% del totale dei centri. Alcuni analisti stimano che oltre 200 strutture della stessa categoria si trovino in condizioni economiche e gestionali difficili, anche se a gradi diversi. La più compromessa, quella afferente alla classe D, contempla 60 complessi in profonda crisi, contraddistinti da una redditività inferiore a circa 2.300 $ al m2.

La spirale fallimentare, nota come “death spiral”, racconta di un lento declino che colpisce i negozi in galleria e le ancore commerciali. Il calo degli affitti e l’assenza di nuovi investimenti da parte della proprietà del centro, a causa di una mancata liquidità, allontanano le possibilità di interventi di rinnovamento (“facelift” e “retenanting”) in grado di riattivare la struttura, condannandola al fallimento.

Le cause degli intensi fenomeni di dismissione verificatisi oltreoceano possono essere ricercate in cause generali di ordine specifico.

Se è vero che la contrazione dei consumi ha accelerato dinamiche già presenti nei primi anni 2000, la principale causa generale è rappresentata dalla proliferazione di strutture simili sul territorio, con la continua sovrapposizione dei bacini di utenza e la conseguente saturazione del mercato. Il breve ciclo di vita delle strutture commerciali, pensate per avere un rientro economico nel breve periodo, ha spesso determinato una precoce obsolescenza delle stesse e successivi fenomeni di dismissione. Durante tali periodi temporali, si verifica anche un altro fenomeno proprio del mercato, quello della modificazione dei gusti dei consumatori, il quale obbliga l’evoluzione del settore verso nuove tipologie.

Tra le cause specifiche di ciascuna struttura, senza dubbio trovano un nesso causale importante la localizzazione geografica, l’età, l’accessibilità, la manutenzione, la gestione da parte della proprietà così come i cambiamenti economici o demografici occorsi nel bacino dei consumatori.

Questo cambio di tendenza è evidente nelle recenti operazioni immobiliari degli investitori: per quanto concerne gli shopping malls, dal 2006 solo 5 enclosed mall sono stati realizzati, mentre negli anni ’90 essi crescevano al ritmo di 100 l’anno. In sostanza, si sta verificando la cessazione nella proposta del formato “enclosed”, dove note catene come Sears, JCPenney, Nordstorm e Macy’s, Walmart hanno annunciato la chiusura di centinaia di punti vendita. Sears dovrebbe cessare l’attività di circa 300 strutture di vendita (pari al 50% del proprio portafoglio), JCPenney 320 (il 31% del totale), Nordstorm 30 (il 25% delle proprie disponibilità) e Macy’s 70 (solo il 9% complessivo) per generare i medesimi introiti economici a m2 del 2006.

Contemporaneamente, sul mercato a stelle e strisce si stanno affermando nuove tipologie, come il “mixed use development” e il “lifestyle center”, o strutture più redditizie in termini di costo-ricavo, come i big box stores (e gli addensamenti in power centers). Ad esse si affiancano ampi centri di stoccaggio dei prodotti destinati alle vendite on-line del crescente settore e-commerce, come, ad esempio, nel noto caso del colosso Amazon.

Gli effetti della dismissione sono molteplici, e tutti più o meno gravi nella declinazione dei differenti settori che investono, da quello economico passando per quello urbano, per giungere, infine, a quello sociale. Tra gli effetti collaterali di queste politiche gestionali vi è senza dubbio il mancato gettito fiscale nel bilancio dell’amministrazione pubblica, cui si accompagnano più o meno ampie ricadute occupazionali in termini di addetti. Dal punto di vista urbano, si ravvisa una dequalificazione dell’area e un abbassamento del valore dei terreni, oltre al consumo di suolo direttamente generato dalle strutture e dai parcheggi, il cui degrado fisico investe anche il contesto. Vengono così a perdersi spazi di relazione sociale, così come importanti luoghi di servizio.

I Giardini del Sole - Capodrise - Caserta - ©Gabriele Cavoto

I Giardini del Sole – Capodrise – Caserta – ©Gabriele Cavoto

Dunque, quali strategie seguono queste dismissioni? Studiate dall’arch. Gabriele Cavoto sull’osservatorio web da lui curato, “demalling.com”, egli ha individuato alcune strategie specifiche attuabili a seguito della cessazione delle attività commerciali, quali il riuso, l’integrazione, il redevelopment e la sostituzione.

Partendo dal riuso, è interessante scoprire come le cosiddette “ancore” commerciali possano trasformarsi in “ancore” sociali, in cui big box stores e shopping malls sono riconvertiti in chiese, biblioteche, scuole, centri sanitari, uffici, musei, con interventi più o meno invasivi. Dai casi di riuso e integrazione funzionale analizzati emergono questioni architettoniche e funzionali comuni, come l’implementazione della luce solare e della ventilazione naturale, molto spesso carenti, così come un’inevitabile revisione nella distribuzione interna. Altre modifiche colpiscono l’involucro e l’accessibilità stessa al sito, oltre alla ridefinizione delle aree esterne.

Circa l’integrazione, una prima considerazione è da spendersi su quella di tipo funzionale, in cui l’addizione di nuove attività a mall in crisi si rivela una tendenza crescente e di successo. Il redevolpment, invece, afferma come il futuro dello shopping, e dei santuari in cui esso si celebra, passi attraverso l’apertura degli stessi verso l’esterno e verso i flussi urbani, modificando l’edificio in crisi in formati di successo (lifestyle center e quartieri mixed use) con interventi più invasivi.

La sostituzione, invece, molto spesso coincide con quella urbana, in cui i citati greyfields lasciano il posto ai goldfields, ossia zone urbane in cui differenti funzioni (dall’abitativo, al commerciale, ad uffici) si succedono al monotematismo dettato dalle omologanti dimensioni del punto vendita della grossa distribuzione, scandite in isolati urbani. Un’altra potenziale alternativa, invece, è il ritorno all’elemento naturale, con la riconversione delle aree in parchi urbani (o periurbani) e in terreni idonei all’attività agricola.

Quali sono le differenze se paragoniamo tra loro U.S.A. e Italia? Molte a dire il vero, partendo dal periodo storico in cui fecero capolino le grandi strutture di vendita. Un lasso temporale ventennale, che vide il primo centro aperto nel 1956 negli U.S.A., mentre, in Italia, nel 1987 questi erano minori di un centinaio. Un ritardo nell’evoluzione del settore, che permette, però, di tratteggiare utili paragoni per la previsione di trend e di soluzioni possibili per affrontare la dismissione.

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Negli U.S.A., la densità commerciale in termini di superficie di vendita è di 2,20 m2 ad abitante, mentre in Italia è di 0,26 m2/ab, con valori di picco in Lombardia e Piemonte, quasi il doppio di quella nazionale. Una diversità che risiede anche nelle dimensioni delle strutture, generose nei centri statunitensi rispetto alle più contenute italiane. Negli U.S.A., infatti, il 60% degli enclosed mall varia tra i 37.00 m2 e i 74.000 m2 e ben il 40% possiede una GLA superiore a 74.000 m2. Nel Bel Paese, invece, il 77% è dato da centri commerciali con superfici tra i 5.000 e i 20.000 m2, il 22% da una GLA maggiore ai 20.000 m2 e solo l’1% possiede un’estensione di 80.000 m2. Allarmano però alcuni dati, relativi all’obsolescenza delle strutture a livello regionale. Le più compromesse paiono quelle del Nord-Est, capeggiate dal Veneto (ben il 75% del totale), seguite da Lombardia (61%), Trentino Alto Adige (60%), Emilia Romagna e Liguria, quest’ultime appaiate al 58%. Una media italiana che si attesta, complessivamente, al 51%, tale da indicare come la metà del patrimonio commerciale non sia stata interessata da interventi di rinnovamento nel corso degli ultimi 10 anni.

mappatura demalling- ©Gabriele Cavoto

mappatura demalling- ©Gabriele Cavoto

In Italia si ravvisano fattori di consonanza con quelli oltreoceano, derivanti dalla saturazione commerciale e dalla delocalizzazione, con le connesse problematiche sociali connesse. Sono evidenti le difficoltà legate ad alcuni progetti di rigenerazione urbana di aree ex-industriali, legate per lo più ad errori di programmazione che sfociano in esiti dubbi, quali la limitata attrattività, problemi di accessibilità e di layout architettonico.

Dunque, ciò che emerge sono problemi acuti, legati anche a difetti architettonici e non solo urbanistici nella progettazione di strutture commerciali. Questi sono imputabili a flessibilità, mono-funzionalità, qualità architettonica, rapporto con il contesto, impatto ambientale e dimensionale, efficienza energetica, dipendenza dal trasporto veicolare, ecc.. Conoscerli in dettaglio potrebbe guidare nuove evoluzioni del sistema commerciale verso una pianificazione ponderata, sia da parte dei soggetti proponenti che delle pubbliche amministrazioni, rielaborando scelte progettuali e insediative sul territorio.

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