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Diritti edificatori: sì alla cessione di cubatura nella stessa zona omogenea

Una sentenza del Consiglio di Stato conferma la possibilità di trasferire la cubatura in deroga all'indice di densità edilizia, in assenza di espressi divieti e a certe condizioni

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Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4861 del 21 novembre 2016, ammette il trasferimento di cubatura in una stessa zona omogenea, anche in deroga all’indice di densità edilizia, salvo che gli strumenti di pianificazione territoriale lo vietino espressamente o lo assoggettino a particolari condizioni.

Il caso
Un proprietario di un appartamento aveva presentato ricorso contro una sentenza del Tar Sezione di Bolzano che annullava la concessione edilizia rilasciata dal Comune di Brunico per opere di riqualificazione energetica e ampliamento che presupponevano l’uso degli incentivi volumetrici riconosciuti dalla disciplina urbanistica provinciale e l’acquisto di ulteriori diritti volumetrici da un appartamento condominiale contiguo, apportando il contestuale cambio di destinazione d’uso da terziario a residenza.
Il Tar aveva ritenuto illegittimo il titolo abilitativo in quanto la mancanza di un’esplicita previsione negli strumenti urbanistici rendeva inammissibile derogare all’indice di edificabilità fondiaria stabilito dalla normativa tecnica di attuazione per la zona interessata dalle opere edilizie (“zona residenziale B4 – zona di completamento”).

La sentenza
Il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso, rilevando che le cessioni di cubatura sono ammissibili e legittime quando si tratta di contratti riguardanti appartamenti ubicati nella stessa zona.
Il mancato rispetto dell’indice di densità abitativa massima (cioè il rapporto tra la cubatura urbanistica realizzabile fuori terra e la relativa superficie catastale del lotto edificatorio), si legge nella sentenza, non può ritenersi ostativo al trasferimento di diritti edificatori, in quanto “in difetto di espresso divieto, la densità edificatoria del singolo lotto può essere ridistribuita (cessione di cubatura) tra i vari lotti di una stessa zona omogenea, nel rispetto dell’indice territoriale dell’intera zona e del relativo complessivo carico urbanistico”.

“Negare la possibilità del trasferimento di diritti edificatori” afferma ancora il Consiglio di Stato, “nell’ambito di una stessa zona omogenea, con la motivazione del mancato rispetto del parametro dell’indice edificatorio fondiario del lotto beneficiario, equivarrebbe ad una sostanziale abrogazione dell’istituto il cui fine è proprio aumentare la capacità edificatoria del lotto di proprietà del cessionario, anche e proprio nei casi in cui la capacità edificatorio del lotto sia già esaurita, ché, diversamente, non sarebbe necessario l’acquisto di diritti edificatori provenienti da altro immobile (purché venga rispettato l’indice territoriale dell’intera zona)”.

La cessione di cubatura
Le previsioni degli atti di pianificazione stabiliscono la destinazione e gli indici di edificazione. Il rapporto tra l’estensione dell’area ed i predetti indici determina il volume o la superficie edificabile e quindi la capacità edificatoria (o cubatura) realizzabile, riferita al parametro volumetrico espresso in metri cubi o a quello superficiario espresso in metri quadri.
La cessione di cubatura, pur in assenza di un’espressa previsione normativa, è stata storicamente consentita dalla giurisprudenza (vedi le sentenze del Consiglio di Stato n. 1398 dell’8 aprile 2016 e n. 302 del 4 maggio 1979), sul presupposto che i diritti edificatori che un terreno possiede possono essere alienati o ceduti indipendentemente dall’alienazione o cessione del terreno medesimo poiché gli stessi, pur se intrinsecamente collegati al terreno che li esprime, costituiscono un’utilità separata da questo, autonomamente valutabile e con una propria commerciabilità e patrimonialità.
A conferma di questa linea interpretativa, il decreto legge n. 70 del 13 maggio 2011, convertito in legge n. 106 del 12 luglio 2011, ha introdotto all’articolo 2643 del codice civile, il comma 2-bis che inserisce tra i contratti da rendere pubblici mediante trascrizione “i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”.

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