Distanze fra costruzioni: nuovi criteri per l'applicazione dell'art. 9 D.M. n. 1444/1968 | Ingegneri.info

Distanze fra costruzioni: nuovi criteri per l’applicazione dell’art. 9 D.M. n. 1444/1968

Un sentenza del Consiglio di Stato sul limite inderogabile dei 10 metri e l'ammissibilità di distanze inferiori

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L’art. 9 D.M. n. 1444 del 2 aprile 1968 prevede che tra nuovi edifici ricadenti in zone diverse dalla zona A), “è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti” (comma 1, n. 2). L’ultimo comma, secondo periodo, di detto articolo prevede che “sono ammesse distanze inferiori nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche”.

Secondo la recente giurisprudenza (Cons. Stato, sez. IV, n. 3093 del 23 giugno 2017 e n. 2086 dell’8 maggio 2017; n. 856 del 29 febbraio 2016; Cass. civ., sez. II, n. 23136 del 14 novembre 2016), la disposizione contenuta nell’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 ha carattere inderogabile, poiché si tratta di norma imperativa, la quale predetermina in via generale ed astratta le distanze tra le costruzioni, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza; tali distanze sono coerenti con il perseguimento dell’interesse pubblico e non già con la tutela del diritto dominicale dei proprietari degli immobili finitimi alla nuova costruzione, tutela che è invece assicurata dalla disciplina predisposta, anche in tema di distanze, dal codice civile.

La sentenza del Consiglio di Stato, sezione IV, n. 4337 del 14 settembre 2017 introduce criteri innovativi di interpretazione dell’articolo citato, precisando che il limite dei 10 metri riguarda la nuova pianificazione del territorio e quindi i nuovi edifici, intendendosi per tali gli edifici o parti di essi (es. sopraelevazioni) costruiti per la prima volta.
Per stabilire se un intervento è soggetto al limite inderogabile di distanza di 10 metri non rileva che sia qualificato come “nuova costruzione” e che sia stato oggetto di permesso di costruire, bensì il dato concreto della preesistenza di un immobile che si trova a distanza inferiore a quella prevista dall’art. 9, comma 1, n. 2.

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Tra Tar e Consiglio di Stato: una storia di distanza tra le costruzioni

Il Consiglio di Stato si è pronunciato sull’appello di un privato contro l’annullamento del permesso di costruire che autorizzava la demolizione di un fabbricato esistente, adibito a deposito, e la ricostruzione di un immobile plurifamiliare per civili abitazioni, aventi pareti finestrate alla distanza di soli tre metri da una palazzina, data da uno spazio adibito a viabilità pubblica pedonale.

La sentenza del Tar Puglia che annullava il permesso di costruire affermava che:

  • le previsioni di cui all’art. 9 D.M. n. 1444/1968, riguardanti la distanza minima da conservarsi tra edifici, essendo funzionali a garantire non tanto la riservatezza quanto piuttosto l’igiene e la salubrità dei luoghi e la formazione di intercapedini dannose debbono considerarsi assolutamente inderogabili da parte dei Comuni, che si debbono attenere ad esse in sede di formazione e revisione degli strumenti urbanistici;
  • l’art. 32-bis delle Nta vigenti nel Comune interessato è da considerarsi illegittimo e può essere disapplicato nella misura in cui consente di realizzare nuovi edifici a filo strada, ove esista un preesistente allineamento in tal senso, ed anche se tale allineamento comporti la violazione delle distanze minime inderogabili che debbono sussistere tra fabbricati;
  • la palazzina che si intende realizzare a mezzo del permesso di costruire impugnato, adibita a civili abitazioni, essendo completamente diversa per tipologia e destinazione d’uso, dal fabbricato preesistente, oggetto di demolizione totale (capannone adibito a deposito), deve considerarsi “nuova costruzione” ad ogni effetto.

La sentenza del Consiglio di Stato
Occorre osservare – si legge nella sentenza – che la disposizione dell’art. 9, n. 2, D.M. n. 1444/1968 riguarda “nuovi edifici”, intendendosi per tali gli edifici (o parti e/o sopraelevazioni di essi: Cons. Stato, sez. IV, n. 3522 del 4 agosto 2016 ) “costruiti per la prima volta” e non già edifici preesistenti, per i quali, in sede di ricostruzione, non avrebbe senso prescrivere distanze diverse.
L’introduzione del limite inderogabile di 10 metri non è dato dalla differenza tra zona A ed altre zone, quanto tra costruzione del tutto nuova (ordinariamente non ipotizzabile in zona A) e ricostruzione di un immobile preesistente.

Un improprio effetto espropriativo
Applicando il limite inderogabile di distanza ad un immobile prodotto da ricostruzione di un altro preesistente, si otterrebbe che da un lato, l’immobile non potrebbe essere demolito e ricostruito, se non “arretrando” rispetto all’allineamento preesistente (con conseguente possibile perdita di volume e realizzandosi, quindi, un improprio “effetto espropriativo” del D.M. n. 1444/1968); dall’altro lato, esso non potrebbe in ogni caso beneficiare della deroga di cui all’ultimo comma dell’art. 9 D.M. n. 1444/1968, allorquando la demolizione e ricostruzione non fosse prevista nell’ambito di uno strumento urbanistico attuativo con dettaglio plano volumetrico.

Il vulnus estetico
La stessa circostanza che la deroga di cui all’art. 9, u.c., sia prevista per il tramite di strumenti urbanistici attuativi conferma che le norme sulle distanze si riferiscono alla nuova pianificazione del territorio e non già ad interventi specifici sull’esistente. Il singolo arretramento produrrebbe esso stesso non solo un disallineamento con altri fabbricati preesistenti (con un evidente vulnus estetico), ma anche la realizzazione di spazi chiusi, rientranze ed intercapedini essi stessi nocivi per le condizioni di salubrità, igiene, sicurezza e decoro, che invece l’art. 9 intende perseguire.
Appare, dunque, evidente come la previsione del limite inderogabile di distanza riguarda immobili o parti di essi costruiti “per la prima volta” (con riferimento al volume e alla sagoma preesistente), non può riguardare immobili che costituiscono il prodotto della demolizione di immobili preesistenti con successiva ricostruzione.

L’allineamento prevalente
Per quanto riguarda l’articolo contestato delle norme tecniche di attuazione del comune, per il Consiglio di stato esso è legittimo, poiché la norma rende possibile il mantenimento di preesistenti distanze inferiori solo per immobili preesistenti sempre che, nella specifica zona considerata, l’allineamento sia “prevalente”.
Il concetto di “nuova costruzione” non esplica effetti ai fini dell’applicabilità dell’art. 9 D.M. n. 1444/1968, in quanto per l’applicazione del limite inderogabile della distanza ivi previsto ciò che rileva non è la formale definizione dell’intervento, ma il dato concreto della preesistenza di un immobile a distanza inferiore da quella prevista da detta norma.

La coerenza con le norme del Codice civile
Quanto alla distanza tra fabbricati, l’art. 873 cod. civ. dispone che “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri”, salvo diverse disposizioni dei regolamenti locali. L’utilizzazione pubblica della strada rende applicabile quanto previsto dall’art. 879, comma secondo, cod. civ., in base al quale “alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano”.

Per tutte queste ragioni, la sentenza del Consiglio di Stato ha accolto l’appello confermando la validità del permesso di costruire precedentemente annullato.

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