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I volumi edificabili vanno calcolati solo sulle aree libere

Una sentenza del Consiglio di Stato esclude dal calcolo le aree, anche non edificate, asservite ad altri fabbricati

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Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 5419 del 22 novembre 2017, chiarisce i criteri con cui calcolare i volumi edificabili: vanno considerate solo le aree libere, cioè quelle non solo non edificate, ma nemmeno asservite o annesse ad altri lotti o destinate a parcheggi o ad altre finalità collettive.

La sentenza interviene in merito all’ordine di demolizione, e conseguente opposizione, di un fabbricato realizzato su un lido balneare. Secondo il gestore, i manufatti erano stati edificati su aree libere. I giudici hanno confermato l’ordine di demolizione, avendo appurato che le aree, anche se prive di costruzioni, non potevano essere considerate libere, con conseguente sforamento degli indici di edificabilità consentiti.

Densità edilizia territoriale e densità edilizia fondiaria
Occorre distinguere, secondo i giudici amministrativi, tra due elementi per determinare la volumetria edificabile: la densità edilizia territoriale e la densità edilizia fondiaria.
La densità edilizia territoriale si riferisce a ciascuna zona omogenea dello strumento di pianificazione e definisce il carico complessivo di edificazione che può gravare sull’intera zona. Si esprime in un indice rapportato all’intera superficie della zona, compresi gli spazi pubblici, quelli destinati alla viabilità, ecc.
La densità edilizia fondiaria riguarda la singola area, definisce il volume massimo edificabile sulla stessa e si esprime in un indice riferito all’effettiva superficie suscettibile di edificazione. È a questo parametro “che occorre fare concreto riferimento ai fini della individuazione della volumetria effettivamente assentibile con il permesso di costruire”.

Da ciò deriva che, per definire con precisione quale sia la superficie suscettibile di edificazione, lo strumento urbanistico considera le sole ‘aree libere’ e cioè le aree disponibili al momento della pianificazione o meglio quelle che non risultano già edificate, con esclusione delle:

  • aree edificate in quanto costituenti area di sedime di fabbricati o opere di urbanizzazione;
  • aree che, sebbene fisicamente libere da immobili, risultano comunque già utilizzate per l’edificazione in quanto la relativa volumetria è stata spostata su aree vicine onde consentirne lo sviluppo edificatorio (aree asservite).

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