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Il mutamento d’uso del patrimonio edilizio esistente

Il mutamento della destinazione d’uso del patrimonio edilizio esistente richiede particolari procedure autorizzative. Ecco cosa dice la legge

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L’art. 32 del D.P.R. n. 380/2001 prevede che, fermo restando quanto disposto dall’art. 31, c. 1 circa la definizione di interventi eseguiti in totale difformità, le Regioni stabiliscano quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, comunque quando ricorrono una o più delle seguenti condizioni:
mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standard previsti dal D.M. n. 1444/1968;
• aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio;
• modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato;
• mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
• violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica.

Tra le variazioni essenziali e quindi reati di parziale difformità, rientra il cd cambio di destinazione d’uso che si concretizza attraverso un diverso uso di un fabbricato o una porzione di esso. Il mutamento rilevante per la legge è solo quello che altera, seppure senza opere, la funzione originaria dell’immobile per adibirlo in via permanente a una funzione diversa.

Altra cosa è l’uso di fatto dell’immobile in relazione alle molteplici attività umane che il titolare è libero di esplicare (Consiglio di Stato, Sez. V, 23 febbraio 2000, n. 949).

La variazione essenziale, quindi, non è costituita da qualsiasi mutamento della destinazione d’uso assentita dal progetto, ma solo quello che comporti una modificazione peggiorativa della necessità di dotazione di aree e attrezzature pubbliche.

La modifica dell’originaria destinazione d’uso di un fabbricato richiede particolari procedure autorizzative a seconda:
1) che il mutamento comporti l’esecuzione di opere edilizie;
2) che il mutamento NON comporti l’esecuzione di opere edilizie;
3) della zona territoriale omogenea in cui avviene il mutamento.

Per il cambio di destinazione d’uso, il secondo comma dell’art. 10 prevede che le Regioni stabiliscano per legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinate a permesso di costruire o a denuncia di inizio attività.

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La fattispecie della modifica di destinazione d’uso, cioè la destinazione di fatto dell’unità immobiliare a un’utilizzazione diversa da quella indicata nel titolo autorizzativo, ha dato luogo a nutrite discussioni nel corso degli anni sia in dottrina sia in giurisprudenza. Ha costituito oggetto di disputa soprattutto la cd destinazione d’uso senza opere, differente dal mutamento di destinazione d’uso con opere, perché in quest’ultimo caso la presenza delle opere ha sempre portato a condizionare in modo univoco la soluzione dei problemi sorti in questa materia.

La discussione si è alimentata soprattutto sulla base di una disputa che vedeva contrapposti la Cassazione penale e il Consiglio di Stato. La Cassazione penale riteneva che il mutamento di destinazione d’uso funzionale costituisse reato, mentre il Consiglio di Stato riteneva che esso non richiedesse alcun provvedimento amministrativo di assentimento, per cui ne traeva la conclusione che si trattasse di attività non sanzionabile.

In sintesi solo a partire dalla legge n. 47/1985 e s.m.i. (legge n. 662/1996), si sono stabilite le seguenti situazioni:
a) una legislazione regionale libera di stabilire se assoggettare il mutamento di destinazione d’uso, con o senza opere, a concessione o ad autorizzazione, oppure a nessun provvedimento di assentimento (Detta legislazione regionale può avere effetto, senza tema di incorrere in illegittimità costituzionale, soltanto a partire dal 1° gennaio 1997);
b) se manca un’apposita legislazione regionale, e comunque in ogni caso per fattispecie di mutamento di destinazione d’uso verificatesi anteriormente al 1° gennaio 1997, i criteri da far valere sono i seguenti:
• il mutamento di destinazione d’uso con opere recanti modifiche degli standard pretende la concessione edilizia;
• l’autorizzazione va correlata al mutamento di destinazione d’uso con opere interne;
• il mutamento di destinazione d’uso funzionale non richiede necessariamente provvedimento di assentimento, salvo diversa legge regionale, peraltro recepita da normativa secondaria comunale di tipo urbanistico. Nel silenzio di questa normativa, non risulta applicabile alcun provvedimento di assentimento.

Con l’avvento del T.U. (art. 3, c. 1 e art. 10, cc. 1-3) e della legge n. n. 443, 21 dicembre 2001 (art. 1, c. 6, lett. b) si ha il netto rimando alle Regioni, e la C.C., Sez III con Sentenza 35177 del 21 ottobre 2002 stabilisce che le opere interne e gli interventi di ristrutturazione edilizia, come pure quelli di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo necessitano di concessione edilizia (permesso di costruire), ogni qualvolta comportino mutamento di destinazione d’uso tra categorie d’interventi funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e, qualora debbano essere realizzati nei centri storici, anche nel caso in cui comportino mutamento di destinazione d’uso all’interno di una categoria omogenea. Gli stessi, qualora debbano essere realizzati fuori dei centri storici e comportino mutamento della destinazione d’uso all’interno di una categoria omogenea, richiedono, invece, soltanto la semplice denuncia di attività.

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