Pianificazione urbanistica: come funzionano la perequazione e la compensazione? | Ingegneri.info

Pianificazione urbanistica: come funzionano la perequazione e la compensazione?

I principi di funzionamento della perequazione e della compensazione, come strumenti di pianificazione urbanistica, e i casi – modello delle attività avviate da alcuni Comuni italiani

Masterplan Bassano 2020 (Arch. Antonio Guglielmini con l'Arch. Massimo Vallotto per conto del Comune di Bassano del Grappa nel 2010)
Masterplan Bassano 2020 (Arch. Antonio Guglielmini con l'Arch. Massimo Vallotto per conto del Comune di Bassano del Grappa nel 2010)
image_pdf

Perequazione e compensazione sono due strumenti affini e in qualche modo complementari nella pianificazione urbanistica, adottati in alcuni casi singoli sul territorio nazionale ben prima che esistesse una disciplina sul consumo di suolo (su cui, ricordiamo, il 12 maggio è stato approvato alla Camera un atteso ddl).

Perequazione
La perequazione si sta diffondendo nella pianificazione urbanistica come soluzione pratica alla crisi del piano generale pubblicistico basato sull’esproprio e come strumento per rendere praticabile un interesse pubblico coinvolgendo positivamente soggetti privati.

L’obiettivo della perequazione è il pari trattamento delle proprietà immobiliari oggetto di trasformazione urbanistica, associato alla compensazione delle proprietà i cui beni servono per realizzare la “città pubblica”, cioè la realizzazione di alloggi sociali, il miglioramento dell’efficienza energetica, la sicurezza, specie in zone a rischio idrogeologico e sismico, l’integrazione sociale, la riqualificazione dell’ambiente urbano e il recupero e riuso delle aree dismesse.

La perequazione tiene conto delle differenze di valore per ragioni economiche (stato di fatto, catasti esistenti), e giuridiche (stato di diritto e vincoli) e va abbinata a modelli premiali; adottando un trattamento analogo fra gli ambiti che presentano le stesse caratteristiche urbanistiche, la perequazione si avvale di dispositivi tecnici e misure coercitive (obbligo all’accordo), incentivanti (vantaggi cooperativi), miste o inerenti alla traslazione dei diritti; la perequazione può essere:
generalizzata, cioè estesa a tutte le trasformazioni urbanistiche in aree edificate da ristrutturare o inedificate interstiziali, marginali da costruire;
parziale, cioè applicata solo a specifici e localizzati ambiti di trasformazione, generalmente finalizzata all’ottenimento di specifici obiettivi o di mirate politiche urbane (ad es. la realizzazione di un parco).

Compensazione
La compensazione consiste nel riconoscimento di un diritto edificatorio (credito edilizio) di natura premiale, per incentivare la riqualificazione dell’ambiente urbano e del paesaggio attraverso la demolizione delle opere incongrue. I diritti edificatori possono essere concessi come compensazione per:
– la disponibilità del privato a cedere gratuitamente all’Amministrazione terreni pubbliche anziché richiedere l’indennità di esproprio;
– la perdita, da parte del privato, di diritti edificatori riconosciuti dell’Amministrazione in seguito a sopravvenute esigenze pubbliche (protezione dal rischio idrogeologico, tutela del paesaggio).

La legge n. 308 del 2004 disciplina la compensazione traslativa nel caso in cui, per effetto di vincoli sopravvenuti diversi da quelli di natura urbanistica, non è più esercitabile il diritto di edificare già acquisito. In tali casi, è facoltà del titolare chiedere al Comune di esercitare il diritto in altra area di cui abbia la disponibilità. La traslazione del diritto comporta la cessione a titolo gratuito al Comune dell’area. Spetta alle regole perequative il compito di definire criteri espliciti e trasparenti, per arrivare alla determinazione di diritti edificatori compensativi equi sia urbanisticamente sia economicamente.

Trieste: crediti edilizi per la riqualificazione energetica
II Piano Regolatore Generale del Comune di Trieste riconosce agli aventi titolo che attuino interventi volti alla riqualificazione energetica degli edifici, grazie alla quale si produca un quantificabile incremento della prestazione energetica, è assegnato un premio in forma di quantità volumetrica aggiuntiva, espressa in metri cubi, rispetto a quella esistente. La volumetria aggiuntiva costituisce credito edilizio da utilizzare esclusivamente nelle zone e secondo le modalità indicate da un “progetto pilota” orientato a favorire la riconversione energetica:
– degli edifici compresi nelle zone del Centro urbano di pregio ambientale;
– degli edifici compresi nella “Città degli oggetti”, che comprende quelle parti di città caratterizzate dalla presenza di edifici isolati, con spazi e giardini privati, che raramente formano fronti continui su strada;
– degli edifici dismessi.

La scelta dei luoghi è motivata dal fatto che si tratta di zone difficili da trasformare, data la presenza di edifici di cui si devono salvaguardare elementi di pregio e allineamenti, la presenza di edifici ad alta densità e ad alti rapporti di copertura e la compresenza di diverse condizioni proprietarie.

Forlì, Reggio Emilia, Carpi: crediti edilizi dal desealing
i Comuni di Forlì (capofila), Reggio Emilia e Carpi, insieme all’Università degli Studi di Parma, Legambiente e ANCE Emilia Romagna, hanno elaborato il progetto SOS4Life (Save Our Soils for Life), che punta ad attivare un processo di riciclo e ridisegno delle aree urbane, vincolando la costruzione su terreno libero all’acquisizione, da parte dell’operatore immobiliare, di “crediti edilizi” o “crediti di superficie” derivanti dalla rimozione delle coperture (desealing) di aree impermeabilizzate (insediamenti e infrastrutture relitte o inutilizzate quali parcheggi, distributori di benzina, capannoni) o di edifici e aree impermeabili dismesse in zona agricola (stalle, fienili, piazzali) di superficie equivalente se non superiore a quella che verrà occupata ed impermeabilizzata con la nuova urbanizzazione.

In questo processo di riciclo, il tops o il rimosso dalle nuove urbanizzazioni viene riutilizzato, secondo specifiche linee guida, per il ripristino delle aree oggetto di desealing: due parcheggi asfaltati all’aperto di proprietà comunale, ubicati nel centro storico di Forlì e di Carpi, rispettivamente di 6.000 e 2.000 metri quadrati, che verranno ridestinati ad uso di verde pubblico.

Questo innovativo approccio, assimilabile ad una nuova forma di perequazione urbanistica, produce in prospettiva molteplici risultati:
• agisce da freno economico al consumo diretto di suolo favorendo e rendendo più appetibile, per il mercato immobiliare, la rigenerazione urbana che, tradizionalmente, sconta costi ed oneri superiori rispetto alla costruzione su terreno libero;
• garantisce, nelle nuove urbanizzazioni, il saldo zero del consumo e dell’impermeabilizzazione del suolo, attuando così l’obiettivo UE del 7° Programma di Azione Ambientale (consumo netto di suolo zero);
• attiva un motore di mercato per porre rimedio alla dispersione urbana e riqualificare il paesaggio, consentendo di rimuovere e rilocalizzare all’interno del perimetro urbanizzato edifici incongrui o abbandonati, disseminati per il territorio agricolo periurbano.

Invarianza ambientale delle trasformazioni urbanistiche
Il principio dell’invarianza e del saldo zero degli impatti derivanti dalle trasformazioni urbanistiche e, più in particolare, dall’impermeabilizzazione del suolo, può essere esteso ed applicato anche ad altri aspetti ambientali impattati in situ come ad esempio il regime idrologico e radiativo e il bilancio emissivo di CO2.

Su questo aspetto, il progetto prevede che nelle nuove urbanizzazioni sia garantita l’invarianza idraulica, radiativa ed emissiva rispetto alle condizioni iniziali del terreno, per quanto concerne il bilancio idrico superficiale, il bilancio radiativo e quello delle emissioni di CO2.
• L’invarianza idraulica prevede che il deflusso idrico superficiale di un’area al colmo di piena rimanga costante prima e dopo la trasformazione dell’uso del suolo.
• L’invarianza radiativa mira a mantenere inalterato il bilancio radiativo al suolo minimizzando l’effetto isola di calore (UHI) connesso con l’urbanizzazione e l’impermeabilizzazione dei terreni.
• L’invarianza emissiva delle nuove urbanizzazioni si basa su misure di mitigazione e di compensazione individuate in base a un metodo di calcolo per stimare le emissioni di CO2 derivanti dalla rimozione e occupazione di suolo e dagli usi connessi con le nuove urbanizzazioni (residenziale, commerciale, produttivo) per un periodo temporale definito.

Copyright © - Riproduzione riservata
L'autore
Pianificazione urbanistica: come funzionano la perequazione e la compensazione? Ingegneri.info