Lottizzazione abusiva: le varianti 'materiale' e 'negoziale' | Ingegneri.info

Lottizzazione abusiva: le varianti ‘materiale’ e ‘negoziale’

L'analisi dei casi di lottizzazione materiale e lottizzazione negoziale all'interno della gestione giuridica della lottizzazione abusiva

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Nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, per realizzare quella operata tramite “alterazione fisica del territorio”, cd lottizzazione materiale, non è sufficiente l’inizio di una semplice opera edilizia attuata in contrasto con gli strumenti urbanistici indicati o senza autorizzazione, perché si deve trattare, in ogni caso, di un inizio di “opere che rivelino l’intenzione di procedere ad un vero e proprio programma di fabbricazione destinato a determinare un assetto differente di una porzione più o meno estesa di territorio”.

Il dato importante della lottizzazione materiale, quindi, è lo “scopo della condotta”. Un livellamento di terreno, ad esempio, da solo non è indicativo dello scopo lottizzatorio: infatti, se tale attività è stata posta in essere da un imprenditore agricolo, evidentemente ci si trova di fronte ad una situazione ben diversa da quando a livellare il terreno sia stata un’impresa di costruzioni (indebita trasformazione di zone agricole di P.R.G.C.).

Questo approfondimento è tratto e riadattato per Ingegneri.info da “Abusi Edilizi” di Roberta Distinto (ed. Wolters Kluwer). Per consultare l’indice o acquistare, clicca il box di seguito.

La condotta lottizzatoria in questo caso si concretizza con opere edilizie o opere di urbanizzazione che conferiscono alla zona i presupposti di una trasformazione urbanistica, predisponendo i terreni ad accogliere insediamenti non consentiti e/o non programmati, ad esempio la realizzazione di strade o di manufatti che ineriscono la suddivisione materiale in lotti dediti allo sfruttamento edilizio.

Come recentemente chiarito dalla Corte Suprema, il reato di lottizzazione abusiva deve escludersi con riferimento a zone completamente urbanizzate, mentre è configurabile in zone inedificate o parzialmente urbanizzate per le quali sussista un’esigenza di raccordo con la preesistenza e/o il potenziamento di opere di urbanizzazione.

Essendo l’oggetto della tutela identificato con l’assetto urbanistico ed edilizio del territorio, in funzione della pianificazione del comune, la dottrina dominante – riguardo la natura giuridica della fattispecie – ha ritenuto trattarsi di un reato di pericolo. La contravvenzione di lottizzazione abusiva, materiale e cartolare, è suscettibile di essere posta in essere da più persone in concorso tra loro, attraverso lo svolgimento di attività diverse e, da un certo punto di vista, autonome.

In adesione alla teoria del reato di lottizzazione abusiva, come reato comune, si ritiene che i soggetti attivi del reato non possono essere ristretti all’interno di una categoria ben definita, così, accanto all’acquirente e al venditore, avremo i diversi professionisti che avranno partecipato alla procedura di lottizzazione, come ingegneri, architetti, geometri e professionisti, i quali avranno avuto un ruolo nella fattispecie delittuosa che si sta esaminando. È infine pacifica l’inapplicabilità alla lottizzazione abusiva del condono edilizio o dell’accertamento di conformità di cui all’art. 36, D.P.R. n. 380/2001.

La Corte costituzionale con sentenza 21-4-1994, n. 148 ha statuito che la lottizzazione abusiva costituisce una forma di intervento ben più incisiva, per ampiezza e vastità, di quanto non sia la costruzione realizzata in difformità o in assenza di concessione, con compromissione molto più grave, nel caso di lottizzazione, della programmazione edificatoria del territorio stesso. Secondo il Giudice delle Leggi è ben comprensibile che il legislatore, il quale gode di ampia discrezionalità nello stabilire comportamenti costituenti reato e nel fissare le relative sanzioni, abbia voluto riservare alle due fattispecie un diverso trattamento anche dal punto di vista delle cause di estinzione del reato.

Con la seconda fattispecie alternativa di lottizzazione abusiva, quella realizzata per mezzo del “frazionamento giuridico dei terreni”, cd lottizzazione negoziale, il legislatore ha, invece, anticipato la soglia di punibilità del reato (tutela del bene giuridico) nel senso che l’abuso si verifica allorquando si siano realizzati i presupposti di una trasformazione lottizzatoria di carattere materiale attraverso la vendita o atti equiparabili, potenzialmente preordinata alla manomissione del terreno.
Proprio per questo, richiedendo il “frazionamento e vendita o atti equivalenti” ha voluto segnalare con particolare precisione i presupposti necessari per poter considerare “non equivoca” la destinazione a scopo edificatorio necessaria per integrare la seconda fattispecie di lottizzazione abusiva.

Ad esempio nel caso di una R.T.A. residenza turistica alberghiera, le cui singole unità sono state vendute a privati, modificando la destinazione d’uso da alberghiero a residenziale, le singole unità perdono l’originaria destinazione d’uso, in contrasto con lo strumento urbanistico costituito dal piano di lottizzazione, costituendo così forma di reato. Cass. Sez. III, 2 marzo 2004, Cass. Sez. III, 29 novembre 2005, n. 6990.

La definizione di lottizzazione negoziabile ruota attorno a tre elementi:
1) un’attività giuridica avente a oggetto i terreni, e consistente nel frazionamento e nella vendita o in atti equivalenti;
2) la chiara destinazione a scopo edificatorio;
3) la sussistenza di elementi indiziari in tal senso.

Questi elementi di valore indiziario non devono essere presenti tutti in concorso fra loro, in quanto è sufficiente anche la presenza di uno solo di essi, purché rilevante ed idoneo a far emergere, con margini di plausibile veridicità, la volontà di procedere a lottizzazione.
Essi possono ravvisarsi, a titolo esemplificativo, nel numero rilevante dei lotti, nella ridotta dimensione degli stessi (incongrua, ad esempio, per lo sfruttamento agricolo), nella ubicazione in zona interessata da una vasta edificazione residenziale abusiva, nelle qualità personali degli acquirenti (che non risultino, ad esempio, dediti all’agricoltura), nella realizzazione di numerose costruzioni sui terreni compravenduti ecc.

Si fa presente come la formulazione adottata “opere che comportino trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni stessi in violazione” appare troppo ampia, rischiando di far riferimento alla lottizzazione abusiva anche nel caso di una singola costruzione su un’area sottoposta a vincolo urbanistico.
In ogni caso, la differenza tra lottizzazione abusiva e singolo abuso sta nell’implicazione o meno di una pianificazione urbanistica (opere di urbanizzazione primarie o secondarie).

Leggi anche: Che cos’è il reato di parziale difformità in edilizia?

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