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La Cassa si vende la casa

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Dicono che è tutta questione di rendimento. Quello del patrimonio immobiliare. Cioè negozi, uffici, ma soprattutto decine di migliaia di appartamenti e case d’abitazione. Rendono poco, pochissimo. Al netto di imposte e oneri vari, a volte si supera a malapena l’1 per cento l’anno. Una miseria anche in tempi, come questi, di bassi tassi d’interesse e inflazione al lumicino. E allora c’è poco da fare: bisogna vendere i palazzi e anche in fretta, possibilmente. Stringi, stringi, così ragionano da un po’ di tempo a questa parte i grandi capi delle casse previdenziali. Quelle dei professionisti. Ovvero medici, avvocati, notai, ingegneri, architetti, farmacisti, per citare solo alcune categorie che affidano la loro pensione a enti costituiti ad hoc e parzialmente privatizzati con la riforma del 1994. Dati alla mano si tratta di un vero esercito di contribuenti. Almeno due milioni, tra pensionati e iscritti in attività, sono quelli che fanno capo ai dieci istituti più importanti per patrimonio. Dall’autunno del 2008, quando i mercati finanziari fecero crack, questa gigantesca platea di investitori segue con comprensibile trepidazione la gestione delle casse.

{FOTO}Per tutti questi lavoratori, infatti, la questione è cruciale: il loro futuro tenore di vita, una volta ritirati dall’attività, dipenderà dall’assegno mensile che i loro particolari fondi pensione potranno garantirgli. E la crisi delle Borse ha lasciato un segno profondo nei conti delle casse che, a partire dal 2002-2003, avevano investito alla grande su prodotti speculativi, compresi hedge fund e titoli strutturati, con l’obiettivo di rimpinguare rendimenti ritenuti troppo magri. Adesso però, passata la sbornia finanziaria, i gestori tornano all’antico. Meglio, sostengono, puntare sul mattone, soprattutto quello di qualità. E allora negozi e uffici dovrebbero prendere il posto degli appartamenti. Questi ultimi, a parte quelli di recentissima costruzione, di solito rendono meno rispetto agli immobili a destinazione commerciale e spesso sono gravati da elevati costi di amministrazione. Le grandi manovre, manovre miliardarie, sono in pieno svolgimento. Sulla rampa di lancio c’è un lungo elenco di affari, che coinvolgono colossi bancari e consulenti d’alto bordo. L’Enasarco, la cassa previdenziale degli agenti di commercio, ha dato ufficialmente il via al progetto Mercurio. E cioè la vendita di oltre 17 mila appartamenti, per l’80 per cento nell’area di Roma, un altro migliaio nel milanese, per un valore a bilancio di oltre 3 miliardi di euro. L’incasso globale delle cessioni, previste nell’arco di un paio di anni, potrebbe toccare i 5 miliardi. Proprio l’Enasarco, uscito da un periodo turbolento con tanto di inchieste giudiziarie, arresti e commissariamento, sembra l’esempio più concreto del nuovo corso. Mentre si prepara a dismettere un patrimonio miliardario di abitazioni, l’ente degli agenti di commercio si è appena aggiudicato un gioiello come la Galleria Colonna, ribattezzata Galleria Alberto Sordi, in pieno centro a Roma. Un asset del valore di circa 180 milioni popolato da vetrine e insegne commerciali. Al di là degli aspetti finanziari, però, la manovra presenta risvolti sociali delicati e potenzialmente esplosivi. Gli appartamenti messi in vendita da Enasarco e da altri enti sono in buona parte affittati con canoni contenuti a famiglie a basso reddito.
Agli inquilini verranno garantiti il diritto di prelazione e uno sconto del 30 per cento sul valore dell’abitazione fissato dall’Agenzia del territorio. In più, stando alle dichiarazioni ufficiali, dovrebbero essere siglati accordi con le banche che concederanno mutui a tassi favorevoli. Nonostante i paracadute, le incognite restano. E il rischio che l’operazione si avviti in una serie infinita di cause e ricorsi legali rimane elevato. Intanto, anche un altro colosso come l’Enpam, l’ente dei medici con un patrimonio complessivo vicino ai 9 miliardi, punta ad alleggerire il portafoglio investito in abitazioni. La cassa guidata dal presidente Eolo Parodi, classe 1926, in carica dal 1995 e intenzionato a ricandidarsi nel giugno prossimo, possiede fra l’altro più di 4 mila appartamenti nella sola zona di Roma. L’obiettivo dichiarato è sempre lo stesso: riqualificare il portafoglio d’investimenti puntando su asset a rendimento più elevato. Ma la moda del momento sono i fondi immobiliari. In pratica non c’è istituto previdenziale che non abbia in programma di dirottare una quota supplementare del patrimonio su questo particolare strumento.

A metà dicembre l’Inpgi, l’ente pensionistico dei giornalisti, ha annunciato che investirà in un fondo gestito dal gruppo statunitense Hines. L’Enpaf (farmacisti) ha preso il controllo del fondo Fiepp, affidato a una società di gestione della famiglia Nattino. La stessa Galleria Colonna è stata rilevata da Enasarco attraverso un fondo del gruppo Sorgente. La Cassa forense (avvocati) ha puntato 30 milioni su Scarlatti, lanciato dalle Assicurazioni Generali, mentre la Cassa del notariato presieduta da Francesco Maria Attaguile ha guadagnato oltre 40 milioni girando parte del proprio patrimonio immobiliare al fondo Theta, gestito dalla Fimit di Massimo Caputi. Proprio la Fimit, una delle sigle più attive sul mercato, ha accolto tra i suoi soci l’Enasarco con una quota del 10 per cento insieme all’Inarcassa, l’ente previdenziale di ingegneri e architetti, con il 5 per cento.

La Cassa del notariato, invece, ha comprato il 10 per cento di Sator immobiliare, la società di gestione fondata dall’ex amministratore delegato di Capitalia, Matteo Arpe. Una conferma, se mai servisse, che le casse privatizzate guardano ai fondi immobiliari come a uno strumento strategico per valorizzare le loro attività. La gestione del patrimonio in case e palazzi viene lasciata a professionisti e gli enti, assicurano gli esperti, riescono anche a risparmiare sugli oneri fiscali. La questione centrale, però, resta il rendimento. A sentire i diretti interessati, cioè i gestori delle casse privatizzate, l’investimento nei fondi sarà in grado di garantire rendimenti di tutto rispetto, dal 5 al 7 per cento annuo, in un orizzonte di mediolungo periodo, dagli otto anni in su. Si vedrà. Di certo, dopo le scoppole rimediate sui mercati finanziari nell’annus horribilis 2008, gli enti previdenziali si trovano a dover percorrere un sentiero molto stretto. Per legge sono obbligati ad assicurare la stabilità dei conti, e quindi delle pensioni, in un arco di tempo di almeno 30 anni. Per centrare l’obiettivo hanno però a disposizione solo due strumenti. Possono aumentare i contributi a carico degli iscritti. Oppure andare a caccia di investimenti più redditizi. La prima soluzione è semplice, ma impopolare. La seconda è rischiosa.

Se ne sono accorti i gestori che negli anni del denaro facile si erano agganciati al treno delle Borse. Tutto bene fino al crack del 2008. Poi i listini azionari hanno svoltato al ribasso. Per non parlare di hedge fund e titoli strutturati che in molti casi hanno rischiato il collasso. Così, nei rendiconti del 2008 resi pubblici nei mesi scorsi, i vertici delle casse hanno dovuto far fronte all’emergenza tappando le falle. L’Enpam, per esempio, ha svalutato bond (in bilancio ci sono oltre 3 miliardi di obbligazioni in gestione diretta) e altri beni per un totale di 543 milioni. A conti fatti il portafoglio finanziario della cassa dei medici ha fatto segnare nel 2008 un rendimento negativo dell’11 per cento. E il modesto risultato degli investimenti immobiliari, inferiore al 2 per cento, non sembra certo in grado di risollevare la situazione. È andata male anche ai farmacisti iscritti all’Enpaf, che alla fine del 2008 si sono trovati con oltre l’80 per cento del patrimonio immobilizzato in azioni e obbligazioni. Una lunga serie di titoli che nell’anno nero delle Borse hanno perso per strada oltre un terzo del loro valore. Vale un discorso simile per la Cassa forense guidata dal presidente Marco Ubertini. L’ente previdenziale degli avvocati, con più di 3 miliardi di portafoglio mobiliare (l’86 per cento del patrimonio), si è trovato particolarmente esposto ai venti della crisi. Risultato: perdite e svalutazioni pesano per oltre 150 milioni sul rendiconto del 2008. La passione per gli hedge fund è invece costata cara all’Inpgi. I gestori della cassa dei giornalisti hanno scommesso oltre 80 milioni (il 12 per cento circa degli investimenti finanziari) su questo particolare strumento ad alto rischio. A fine 2008 quegli 80 milioni erano diventati meno di 70. Va detto che i bilanci disponibili fotografano la situazione al culmine della tempesta finanziaria. Nel corso del 2009 i listini azionari, pur con qualche intoppo, hanno ritrovato la strada del rialzo. Molti titoli ad alto flottante come Eni, Enel, Generali, Unicredit, Intesa, quelli su cui investono di solito le casse, hanno riguadagnato almeno in parte il terreno perduto rispetto ai minimi toccati nel 2008 e nella primavera del 2009. Di conseguenza hanno ripreso quota anche fondi d’investimento, gestioni patrimoniali e altri titoli. Non sempre le rimonte sono però sufficienti a colmare i crolli del recente passato.

Così, per esempio, la Cassa forense all’inizio del 2009 aveva ancora in portafoglio oltre 20 milioni di azioni Telecom Italia iscritte a un valore di 2 euro l’una, contro un prezzo corrente pari a circa 1,1. Mentre le Generali (quasi 7 milioni di titoli), valutate 25,2 euro ciascuna nel bilancio dell’ente degli avvocati, di questi tempi fanno ancora segnare prezzi inferiori ai 19 euro: la minusvalenza teorica si aggira intorno ai 50 milioni. Ci sono casi ancora più gravi, come gli investimenti nei titoli strutturati Anthracite e Saphir, garantiti dalla banca d’affari Lehman, fragorosamente fallita nel settembre 2008. I gestori di casse del calibro dell’Enpam o dell’Enasarco avevano puntato decine di milioni su questi strumenti particolarmente sofisticati seguendo i consigli dei loro consulenti finanziari. Certo, pochi potevano immaginare il crack di un’istituzione come Lehman. Sta di fatto che ora gli enti previdenziali devono imbarcarsi in onerose operazioni di ristrutturazione per salvare il salvabile di quei titoli ad alta gradazione di ingegneria finanziaria. Così, alla fine, gli unici a guadagnarci saranno i consulenti. Cioè le banche internazionali che prima hanno incassato una ricca parcella per la vendita dei derivati. E poi un’altra come compenso per il salvataggio.

Fonte l’Espresso 7 Gennaio 2010 a firma di  Vittorio Malagutti

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